莱坊-2018年Q4《上海写字楼市场》报告-2019.3-5页_2mb
报告摘要
上海写字楼市场报告 2018年第四季度总结
核心内容
2018年第四季度，上海甲级写字楼市场呈现活跃态势，新增供应量显著增长，租金和价格同步上涨，空置率下降，同时吸引了大量跨国企业设立地区总部，进一步推动了市场需求。
主要观点
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新增供应增长显著：
第四季度上海甲级写字楼市场新增供应约360,180平方米，环比增长147%。全年新增供应约为122万平方米，同比下降21%。 -
租金与价格稳步上升：
第四季度，上海甲级写字楼市场平均租金环比上涨2.1%至人民币9.7元/平方米/天，核心商务区平均租金上涨至人民币11.8元/平方米/天。一手散售市场平均成交价格环比上涨10.6%至人民币72,427元/平方米。 -
租赁需求强劲：
金融、保险、法律咨询等行业租赁需求出现反弹，人工智能、新能源及医药行业继续保持强劲需求。第四季度整体空置率下降0.2个百分点至9.9%。 -
新兴行业推动市场：
联合办公、人工智能、新能源等新兴行业成为市场增长的关键因素，预计将在2019年继续影响市场走势。 -
外资企业积极布局：
上海成为外资企业设立地区总部的首选，第四季度有30家跨国公司在上海设立总部，累计引进665家地区总部，其中85家为亚太区总部。 -
政策支持人工智能发展：
自9月世界人工智能大会在徐汇滨江召开后，上海加大政策扶持力度，包括财政补贴、人才引进等，推动AI产业集聚发展。 -
区域表现分化：
不同区域表现不一，小陆家嘴和南京西路租金上涨显著，而淮海中路因大租户搬离导致租金下跌。浦东因新项目竣工，空置率有所上升。
关键信息
新增供应
- 第四季度：约360,180平方米，环比增长147%。
- 主要供应区域：
- 小陆家嘴：富士康大厦竣工，新增70,000平方米。
- 虹桥商务区：虹桥汇新增约73,000平方米。
- 浦东前滩：旭辉莘庄中心竣工，新增29,000平方米。
租金与价格
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平均租金：
- 第四季度：人民币9.7元/平方米/天（环比+2.1%）
- 核心商务区：人民币11.8元/平方米/天
- 小陆家嘴：人民币13.2元/平方米/天（环比+5.1%）
- 南京西路：人民币11元/平方米/天（环比+2.2%）
- 淮海中路：人民币10.3元/平方米/天（环比-3.8%）
- 徐家汇：人民币7.4元/平方米/天（环比-4.8%）
- 世纪大道：人民币9.4元/平方米/天（环比+6.7%）
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平均价格：人民币72,427元/平方米（环比+10.6%）
空置率
- 整体空置率：9.9%（环比-0.2%）
- 小陆家嘴：7.8%（环比+2.9%）
- 浦东：10.8%（环比+0.5%）
- 浦西：9.3%（环比-0.6%）
租赁成交
- 主要租赁项目：
- 龙华国际二期高区：依图科技预租18,000平方米。
- 世纪汇二号楼高区：同方保险租用2,500平方米。
投资市场
- 第四季度交易活跃：共完成11宗整购交易，总金额约305亿元人民币。
- 主要投资类型：商办综合物业。
- 主要买家：开发商和投资基金。
- 重大交易：
- 星港国际中心：凯德集团联合新加坡政府投资以约128亿元收购。
- 海洋大厦：基汇资本联合QuadReal Property Group收购，总建筑面积约50,219平方米。
展望与趋势
- 2019年第一季度租金预计平稳。
- 2019年新增供应预计达250万平方米，主要集中在浦东前滩、虹口北外滩和徐汇滨江。
- 新兴行业持续推动市场增长，特别是人工智能和联合办公领域。
- 政策与展会效应：上海国际进口博览会和世界人工智能大会进一步提升市场吸引力，推动外资进入和行业创新。
数据来源
- Knight Frank Research
- 上海房地产交易中心
联系方式
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David Ji（纪言迅）
大中华区研究及咨询部主管
+852 2846 9552
david.ji@hk.knightfrank.com -
Regina Yang（杨悦晨）
上海研究及咨询部主管
+86 21 6032 1728
regina.yang@cn.knightfrank.com -
Ocean Ruan（阮洋）
广州研究及估价部高级经理
+86 20 3839 6408
ocean.ruan@cn.knightfrank.com -
Martin Wong（王兆麒）
大中华区研究及咨询部高副董事
+852 2846 7184
martin.wong@hk.knightfrank.com -
Cliff So（苏锐强）
台北物业代理及咨询部副总经理
+886287298770
cliff.so@repro.knightfrank.com
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