20230105-东吴证券-鲁商发展-600223.SH-发布资产出售草案_地产剥离推进顺利_持续聚焦大健康板块_3页_528kb

鲁商发展（600223）总结

核心内容概述

鲁商发展发布重大资产出售暨关联交易报告书草案，拟以59.07亿元现金将地产开发业务及相关资产出售给山东城发集团，标志着公司正式推进地产剥离，向大健康板块聚焦。此次交易完成后，公司将从双主业（生态健康与生物医药）转型为以生物医药为主业，重点发展化妆品、医药、原料及添加剂业务。公司当前维持“买入”投资评级，认为其未来业绩增长潜力较大。

主要观点

1. 资产出售与业务转型

• 交易内容：公司拟出售鲁商置业、新城镇、创新发展、菏泽置业、临沂地产、临沂置业、临沂金置业、临沂发展等全部或部分股权，以及相关债权。
• 业务聚焦：交易完成后，公司主业将集中于生物医药板块，重点发展化妆品、医药、原料及添加剂的研发、生产与销售。
• “4+N”战略：公司以该战略推进化妆品业务，其中爱尔博士与颐莲表现突出，2021年Q1~Q3分别实现营收7.5亿元和5.4亿元，同比增长52.7%与26.5%。

2. 资产结构优化与盈利改善

• 负债大幅下降：交易后，公司负债总额由交易前的549.16亿元降至57.04亿元（2021年末），降幅达89.61%；2022年10月末负债总额由536.81亿元降至65.87亿元，降幅达87.73%。
• 资产负债率显著下降：交易前资产负债率为89.42%，交易后降至54.08%，偿债能力大幅改善。
• 盈利改善明显：2022年1~10月，交易前公司归母净利润为-0.9亿元，交易后为2.07亿元，EPS由-0.09元/股提升至0.20元/股。

3. 盈利预测与估值

• 盈利预测：公司2022~2024年归母净利润预测分别为4.3/5.7/7.2亿元，同比增长18.0%、33.0%、27.6%。
• 估值：当前市值对应2022~2024年PE分别为29X、22X、17X，估值逐步下降，反映市场对其未来业绩的预期。
• 其他指标：P/B（现价）从1.40降至1.14，ROE（摊薄）从7.66%提升至12.04%，ROIC从2.07%提升至4.04%，显示公司资本回报率和股东回报率逐步提高。

4. 现金流与运营能力

• 现金流变化：2021年公司经营活动现金流为6,848百万元，但2022年大幅下降至868百万元，可能与资产出售相关。
• 资金用途：出售所得资金将用于医药健康业务发展及偿还债务，有助于提升运营效率与资源集中度。

关键信息

资产出售详情

• 交易价格：59.07亿元现金。
• 支付方式：山东城发集团分两批支付交易对价。
• 出售范围：包括上市公司及其子公司的多块地产资产和全部债权。

财务表现

• 2021年：营业总收入12,363百万元，归母净利润362百万元，每股收益0.36元。
• 2022年：预计营业总收入13,203百万元，归母净利润427百万元，每股收益0.42元。
• 2023年：预计营业总收入14,360百万元，归母净利润568百万元，每股收益0.56元。
• 2024年：预计营业总收入15,579百万元，归母净利润725百万元，每股收益0.71元。

风险提示

• 行业竞争加剧。
• 疫情反复可能影响业务发展。
• 资产重组推进存在不确定性。

投资建议

• 评级：买入（维持）。
• 逻辑支撑：公司通过剥离低效地产资产，聚焦高成长性生物医药板块，尤其是化妆品业务表现亮眼，盈利能力和资本回报率显著提升，未来发展前景被看好。

市场数据

• 收盘价：12.05元。
• 一年最低/最高价：6.26元 / 13.09元。
• 市净率：3.18倍。
• 流通A股市值：12,249.65百万元。
• 总市值：12,249.65百万元。

结论

鲁商发展通过重大资产出售，实现了从地产开发向生物医药板块的战略转型，资产结构优化、盈利水平改善、运营能力提升，未来成长性值得期待。公司维持“买入”评级，但需关注行业竞争、疫情及重组风险等潜在不确定性。