20160319-中泰证券-鲁商置业-600223.SH-利润率有待提高_期待国改助力_11页_597kb

鲁商置业 (600223.SH) 详细总结

核心内容

鲁商置业是鲁商集团旗下的房地产开发公司，2016年3月19日发布的证券研究报告对其经营状况、盈利预测、转型策略及估值进行了深入分析。报告指出公司面临利润率下降和销售增长缓慢的问题，同时提出“大健康”转型战略，希望通过整合集团资源，开拓养老地产市场。此外，报告提到国企改革对公司的潜在影响，认为其估值有望提升。

主要观点

• 盈利能力：公司2015年归属上市公司股东净利润同比下降45.50%，净利率从4.3%降至2.4%。毛利率下降2.45个百分点，主要由于高档住宅收入占比下降及毛利率降低。
• 经营状况：2015年新开工面积大幅减少，结算收入增长缓慢，库存量上升，周转效率下降。公司计划在2016年加快新开工，以提高周转率。
• 财务状况：净负债率继续上升，但融资成本下降。公司背靠鲁商集团，有较强的融资能力。
• 转型策略：公司开始投资“大健康”产业，通过设立鲁商福瑞达健康投资有限公司，发展养老康复中心和社区医疗。目标客户为完全失能的老人，以高收费模式吸引刚需客户。
• 估值分析：根据预测，未来5-7年“大健康”业务可为公司带来每年约2.3亿元的收入。保守估值增加0.74元，乐观估值增加4.5元，加上8.9元每股的地产开发RNAV，估值区间在9.64元到13.4元。
• 国改预期：公司作为鲁商集团的重要平台，有望获得优质资产注入，提升盈利能力。

关键信息

• 财务指标：

  • 2015年营业收入58.64亿元，同比增长3.21%。
  • 归属于母公司的净利润11.249亿元，同比下降45.50%。
  • 毛利率从22.3%下降至19.9%，净利率从4.3%下降至2.4%。
  • 营业收入增速在2016年和2017年分别为3.16%和4.13%。
  • 2015年库存量增长8.91%，库存周转天数增加。

• 转型“大健康”：

  • 与山东福瑞达医药集团和银座旅游集团合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司。
  • 主要业务板块为康复中心和社区医疗，针对失能老人市场。
  • 采用“会员卡”模式，提高回款速度和现金流入。

• 土地储备与拿地情况：

  • 2015年拿地面积58.34万平方米，总价16.55亿元，共获得九个项目。
  • 在济宁和重庆等地加大拿地力度，未来三线城市和山东省外项目占比将提高。
  • 临沂的销售条件较好，泰安、济宁、菏泽销售情况不理想，去库存压力较大。

• 国企改革：

  • 鲁商集团和国投控股计划增持股份，累计不超过2000万股，资金规模达3.04亿元。
  • 预期通过整合集团资源，发展医疗养老社区，完善管理层激励机制，提高公司整体竞争力。

投资建议

• 评级：维持“增持”评级。
• 估值区间：9.64元至13.4元。
• 风险提示：转型失败风险、货币政策收紧风险。

图表说明

• 图表1：营收同比增速下降。
• 图表2：运营效率改善甚微。
• 图表3：毛利率/净利率下降。
• 图表4：去化周期变长。
• 图表5：新开工放缓。
• 图表6：净负债率升高。
• 图表8：养老床位缺口。
• 图表9：鲁商福瑞达健康投资有限公司。
• 图表10：鲁商置业与传统养老机构对比。
• 图表11：鲁商置业财务摘要。

总结

鲁商置业在房地产开发业务上面临利润率下降和销售增长缓慢的问题，但通过转型“大健康”产业，特别是康复中心和社区医疗，有望提升估值和盈利能力。公司背靠鲁商集团，有较强的融资能力和资源整合优势，同时，国企改革的推进可能带来资产注入和业绩提升。尽管存在转型失败和货币政策收紧等风险，但公司整体仍具备增长潜力，维持“增持”评级。