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2026年4月6日公募REITs周度跟踪总结

核心内容概述

本报告总结了2026年4月3日至4月6日期间公募REITs市场的一级与二级市场动态，以及相关的重要公告与风险提示。整体来看，市场表现较为平稳，一级市场持续火热，而二级市场流动性依然低迷。

主要观点

一级市场动态

• 新进展：本周共有6单首发公募REITs取得新进展，包括北京国资商业不动产REITs、东方红隧道高速REIT、华夏交投楚天高速REIT、国联安复星商业不动产REIT、国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港港口REIT等。
• 发行规模：截至2026/4/3，已发行公募REITs共计80只，发行规模达2090亿元。
• 审批流程：当前审批流程中，首发REITs已申报34只，已问询并反馈4只，通过审核1只，注册生效待上市1只。扩募REITs已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。

二级市场表现

• 指数表现：中证REITs全收益指数本周收于1013.29点，跌幅0.01%，跑赢沪深300指数1.37个百分点，跑赢中证红利指数1.61个百分点。
• 流动性：产权类REITs日均换手率为0.29%，特许经营权类REITs为0.34%。产权类REITs换手率较上周下降0.12个百分点，特许经营权类REITs上升1.24个百分点。成交量方面，产权类REITs为3.22亿份，特许经营权类REITs为1.18亿份，周环比分别上升0.27%和8.48%。
• 板块表现：环保水务板块涨幅最大（+1.42%），其次是数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）。

估值分析

• 中债估值收益率：产权类REITs为4.07%，特许经营权类REITs为5.13%。交通板块收益率最高（6.32%），仓储物流（5.84%）、园区（4.94%）紧随其后。
• 消费板块估值较高：部分消费类REITs的P/FFO和P/NAV较高，例如中金唯品会奥莱REIT和华夏中海商业REIT，分别达到78.35和133.76。

关键信息

本周重要公告

• 嘉实京东仓储物流REIT：拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目。
• 河北交通投资集团：REITs类项目中介机构中标候选人公示，中信证券为第一中标候选人。
• 朗豪酒店REITs项目：基金管理人及计划管理人服务采购项目中标候选人公示，财务顾问服务选聘项目流标，并启动二次招标。
• 长发集团水利公募REITs项目：因投标人不足3家，按流标处理。

重要REITs现金流变动

• 南方顺丰物流REIT：拟变更回收资金使用比例，调整后的项目金额有所变化。
• 中航京能国际能源REIT：2025年实际产生的现金流较预测结果完成78.36%，主要受光资源条件变化及电力市场化进程影响。
• 中信建投明阳智能新能源REIT：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因可再生能源补贴回收周期差异。
• 中航易商仓储物流REIT：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，因租金单价调整。
• 华泰南京建邺REIT：2025年实际产生的收入完成79.79%，运营净收益完成93.21%，主要因宏观经济波动及市场供应增加。
• 中金唯品会奥莱REIT：2025年实际产生的营业收入及运营净收益分别高出预测值28.77%和37.96%，因项目运营表现良好及销售旺季影响。
• 工银蒙能清洁能源REIT：2025年实际现金流较预测结果超过20%，主要因可再生能源补贴回款情况良好。

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期：市场对底层资产的经营状况存在不确定性。
2. 政策变动风险：公募REITs相关政策可能发生变化，影响市场表现。
3. 市场价格波动风险：REITs价格可能因市场环境变化而波动。

附注

• 本报告由申万宏源研究提供，分析师包括黄伟平、杨雪芳等。
• 报告内容基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性。
• 投资者应自行判断是否符合自身投资目标，并考虑咨询独立投资顾问。

信息披露

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投资评级

• 证券投资评级：买入（相对强于市场20%以上）、增持（相对强于市场5%~20%）、中性（-5%~+5%）、减持（弱于市场5%以下）。
• 行业投资评级：看好（行业超越市场）、中性（行业与市场持平）、看淡（行业弱于市场）。

法律声明

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