> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场总结：2026年4月 ## 核心内容 2026年4月3日，REITs市场迎来年度年报集中发布，市场整体表现相对稳定，但仍在连续第六周下跌趋势中，跌幅有所收窄。本周共有6单首发公募REITs取得新进展，一级市场热度不减，但二级市场流动性仍处于历史低位。 ## 主要观点 ### 一级市场表现 - **发行情况**：截至2026/4/3，2025年以来已成功发行21单公募REITs，总发行规模达450亿元。2026年4月新增1单发行，累计发行21单。 - **新进展**： - 创金合信北京国资商业不动产REITs已申报并受理； - 东方红隧道高速REIT募集结束； - 华夏交投楚天高速REIT已反馈； - 国联安复星商业不动产REIT已受理； - 国金嘉泽新能源REIT已问询； - 建信天津临港港口REIT已问询。 - **审批流程**： - 首发：已申报34只，已问询并反馈4只，通过审核1只，注册生效待上市1只； - 扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。 ### 二级市场表现 - **指数走势**：中证REITs全收益指数（932047.CSI）本周收于1013.29点，跌幅为0.01%，跑赢沪深300指数1.37个百分点，跑赢中证红利指数1.61个百分点。年初至今涨幅为0.34%，跑赢沪深300指数4.43个百分点，但跑输中证红利指数2.30个百分点。 - **资产类型表现**： - 产权类REITs上涨0.07%； - 特许经营权类REITs下跌0.37%。 - 表现占优的板块为环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）和园区（+0.15%）。 - **个股表现**： - 上涨前三：嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.38%）、招商科创REIT（+4.16%）、华安百联消费REIT（+3.70%）； - 下跌末三：中金重庆两江REIT（-5.54%）、招商高速公路REIT（-3.04%）、易方达华威农贸市场REIT（-2.62%）。 - **流动性变化**： - 产权类REITs本周日均换手率为0.29%，较上周下降0.12BP； - 特许经营权类REITs日均换手率为0.34%，较上周上升1.24BP； - 本周成交量为3.22亿份/1.18亿份，环比分别上升0.27%和8.48%。 - **估值情况**： - 产权类REITs中债估值收益率为4.07%，特许经营权类为5.13%； - 估值较高的板块为消费（78.35%）、交通（5.7%）、能源（5.3%）等。 ## 关键信息 ### 本周重要事件 - **昌保REIT**：定价结果为2.317元/份，溢价率13%，网下报价倍数达435倍，创历史新高。 - **隧道REIT**：本周三发行，网下/公众有效认购倍数分别为173.7倍/195.6倍，约募集资金2564亿元。 - **北京国资REIT**：申报到深交所，拟募资27.03亿元，2026年预测分派率4.42%，底层资产为北京市海淀区集智未来（剩余年限26-27年）和东城区隆福寺一期项目（剩余年限28.48年）。 - **复星REIT**：已受理，拟募资139.28亿元，2026年预测分派率4.12%，底层资产为三亚亚特兰蒂斯项目（酒店板块剩余年限约28.41年、水上乐园板块约38.41年）。 - **重要公告**： - **嘉实京东仓储物流REIT**：拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目； - **中航京能国际能源REIT**：2025年实际产生的现金流较预测结果完成78.60%，主要因可再生能源补贴回款情况较好； - **中信建投明阳智能新能源REIT**：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因国家补贴回收周期与实际回款周期存在差异； - **中航易商仓储物流REIT**：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因应对当地市场变化，租金单价调整； - **华泰南京建邺REIT**：2025年实际收入完成79.79%，运营净收益完成93.21%，主要因宏观经济波动、市场供应增加及竞争加剧，导致出租率及租金单价下降； - **中金唯品会奥莱REIT**：2025年实际收入及运营净收益较预测值分别高出28.77%和37.96%，主要因基金管理人运营效果良好及四季度销售旺季。 ### 风险提示 1. **底层资产基本面不及预期**； 2. **公募REITs相关政策变动风险**； 3. **市场价格波动风险**。 ## 结论 本周REITs市场整体表现稳定，但二级市场流动性仍处于历史低位。一级市场持续火热，但二级市场表现分化，部分板块如环保水务、数据中心表现突出。市场对新发行REITs关注度较高，尤其昌保REIT网下认购倍数创历史新高。同时，部分REITs的现金流表现与预测存在较大差异，需关注后续市场动态及政策变化。