20260406-申万宏源-_申万固收_REITs_年报出炉_昌保REIT获435倍认购_13页_4mb

报告摘要

REITs市场总结：2026年4月

核心内容

2026年4月3日，REITs市场迎来年度年报集中发布，市场整体表现相对稳定，但仍在连续第六周下跌趋势中，跌幅有所收窄。本周共有6单首发公募REITs取得新进展，一级市场热度不减，但二级市场流动性仍处于历史低位。

主要观点

一级市场表现

发行情况：截至2026/4/3，2025年以来已成功发行21单公募REITs，总发行规模达450亿元。2026年4月新增1单发行，累计发行21单。
新进展：
- 创金合信北京国资商业不动产REITs已申报并受理；
- 东方红隧道高速REIT募集结束；
- 华夏交投楚天高速REIT已反馈；
- 国联安复星商业不动产REIT已受理；
- 国金嘉泽新能源REIT已问询；
- 建信天津临港港口REIT已问询。
审批流程：
- 首发：已申报34只，已问询并反馈4只，通过审核1只，注册生效待上市1只；
- 扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。

二级市场表现

指数走势：中证REITs全收益指数（932047.CSI）本周收于1013.29点，跌幅为0.01%，跑赢沪深300指数1.37个百分点，跑赢中证红利指数1.61个百分点。年初至今涨幅为0.34%，跑赢沪深300指数4.43个百分点，但跑输中证红利指数2.30个百分点。
资产类型表现：
- 产权类REITs上涨0.07%；
- 特许经营权类REITs下跌0.37%。
- 表现占优的板块为环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）和园区（+0.15%）。
个股表现：
- 上涨前三：嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.38%）、招商科创REIT（+4.16%）、华安百联消费REIT（+3.70%）；
- 下跌末三：中金重庆两江REIT（-5.54%）、招商高速公路REIT（-3.04%）、易方达华威农贸市场REIT（-2.62%）。
流动性变化：
- 产权类REITs本周日均换手率为0.29%，较上周下降0.12BP；
- 特许经营权类REITs日均换手率为0.34%，较上周上升1.24BP；
- 本周成交量为3.22亿份/1.18亿份，环比分别上升0.27%和8.48%。
估值情况：
- 产权类REITs中债估值收益率为4.07%，特许经营权类为5.13%；
- 估值较高的板块为消费（78.35%）、交通（5.7%）、能源（5.3%）等。

关键信息

本周重要事件

昌保REIT：定价结果为2.317元/份，溢价率13%，网下报价倍数达435倍，创历史新高。
隧道REIT：本周三发行，网下/公众有效认购倍数分别为173.7倍/195.6倍，约募集资金2564亿元。
北京国资REIT：申报到深交所，拟募资27.03亿元，2026年预测分派率4.42%，底层资产为北京市海淀区集智未来（剩余年限26-27年）和东城区隆福寺一期项目（剩余年限28.48年）。
复星REIT：已受理，拟募资139.28亿元，2026年预测分派率4.12%，底层资产为三亚亚特兰蒂斯项目（酒店板块剩余年限约28.41年、水上乐园板块约38.41年）。
重要公告：
- 嘉实京东仓储物流REIT：拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目；
- 中航京能国际能源REIT：2025年实际产生的现金流较预测结果完成78.60%，主要因可再生能源补贴回款情况较好；
- 中信建投明阳智能新能源REIT：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因国家补贴回收周期与实际回款周期存在差异；
- 中航易商仓储物流REIT：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因应对当地市场变化，租金单价调整；
- 华泰南京建邺REIT：2025年实际收入完成79.79%，运营净收益完成93.21%，主要因宏观经济波动、市场供应增加及竞争加剧，导致出租率及租金单价下降；
- 中金唯品会奥莱REIT：2025年实际收入及运营净收益较预测值分别高出28.77%和37.96%，主要因基金管理人运营效果良好及四季度销售旺季。