房地产行业2019年投资策略：2019，千钧将一羽-20190107-光大证券-15页_1mb

2019年房地产行业投资策略总结

核心内容

2019年房地产行业面临复杂的内外部环境，政策、需求、供给三方面均出现结构性变化。在政策层面，调控继续以“因城施策”为主，强调结构微调以实现总量平衡；在需求侧，信贷约束导致购房需求总量下行，但结构上更偏向一二线城市；在供给侧，新开工和施工面积维持增长，但土地购置费增速放缓，对房地产投资形成拖累。整体来看，房地产投资增速预计在4%-6%之间。

主要观点

• 政策面：调控政策在“狭窄通道”内相机抉择，强调地方化与结构性调整，以维持总量平稳。
• 需求侧：居民购房信贷扩张受限，预计2019年个人住房贷款余额增速放缓至14%。商品住宅成交额和面积预计分别下降3.5%和8.0%，但销售均价可能上升5.0%。
• 供给侧：待开发土地面积增长显著（+30.9%），显性库存处于历史低位（7.7个月）。新开工面积预计增长6%-8%，施工面积增速回升至7%-8%，竣工面积则有所下降。
• 投资建议：关注A+H地产龙头，如万科A、保利发展、招商蛇口、融创中国、中国金茂、华润置地，以及上海国企改革相关标的，如中华企业、光明地产和上实发展。
• 风险提示：国际宏观经济波动、国内经济增速放缓、居民可支配收入下降、房企债务到期高峰、三四线城市购房需求下滑等，均可能对房地产行业造成影响。

关键信息

需求结构变化

• 2019年全国商品住宅销售金额预计下降3.5%，销售面积下降8.1%。
• 一线城市销售面积预计增长10%，二线城市增长3%，三四线城市下降12.6%。
• 一二手住宅销售比例从2018年的2.9倍降至2019年的2.3倍。

供给端预测

• 2019年新开工面积增速预计为6%-8%，施工面积增速为7%-8%。
• 显性库存去化周期较低，显性库存处于历史低位，86%的在建面积已售。
• 土地购置费增速预计为0%-5%，对房地产投资形成拖累。

投资策略

• 房地产板块或迎来估值修复，建议关注A+H地产龙头及上海国企改革相关标的。
• 光大地产A股板块在2017Q4后超配率转正，显示市场对其的重新认可。

风险因素

• 国际宏观环境动荡可能导致全球总需求下滑。
• 国内经济增速放缓或影响居民购房能力和按揭贷款偿还。
• 2019年房企债务到期高峰叠加销售增速下滑，可能加剧中小房企的信用风险。
• 三四线城市棚改货币化影响减弱，购房需求或明显下滑，部分城市房价可能调整。

数据支撑

• 销售预测：2019年商品住宅销售金额-3.5%，销售面积-8.1%，销售均价+5.0%。
• 信贷情况：个人住房贷款余额增速预计为14%，公积金贷款增速稳定。
• 库存情况：显性库存去化周期为7.7个月，86%的在建面积已售。
• 投资增速：2019年房地产投资增速预计为4%-6%，主要受施工面积回升与土地购置费拖累影响。

总结

2019年房地产行业将经历总量下行与结构切换的双重趋势。政策层面以结构性微调为主，信贷约束导致购房需求受限，但一二线城市仍具较强韧性。供给端新开工和施工面积增长，但土地购置费增速放缓，对投资形成拖累。板块估值或迎来修复，A+H地产龙头及上海国企改革标的值得关注。然而，需警惕国际经济波动、国内经济增速放缓、房企信用风险及三四线城市购房需求下滑等风险因素。