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2019年房地产行业投资策略总结

核心内容概述

本报告由光大证券研究所发布，分析了2019年中国房地产行业在政策、需求、供给及投资策略等方面的表现与趋势，为投资者提供决策参考。

主要观点

政策面

• 政策操作空间受限：复杂国际形势制约国内政策调整，房地产政策“地方化”加强，局部微调以维持总量平衡。
• 相机抉择：在狭窄政策通道内，通过结构性微调实现总量平稳，强调“因城施策”与“轻重在平衡”。

需求侧

• 信贷约束下总量下行：居民购房信贷扩张总量受限，预计2019年按揭利率稳中略降，房贷余额增速放缓至14%。
• 区域结构微调：一线城市销售面积预计增长10%，二线城市增长3%，三四线城市大幅下滑12.6%。
• 销售预测：2019年全国商品住宅销售金额预计下降3.5%，销售面积下降8.1%，但销售均价将上升5%。

供给侧

• 新开工面积增长：预计2019年新开工面积增速为6%-8%，主要受待开发土地高增（+30.9%）和房企补库存推动。
• 施工面积回升：施工面积增速预计为7%-8%，施工类投资增速回升至6%-7%，主要由基建提速和并购复工带动。
• 竣工周期拉长：竣工面积增速放缓，净停工面积维持高位，部分房企面临现金流压力。

房地产投资增速

• 整体增速：预计2019年房地产开发投资完成额增速为4%-6%，主要受土地购置费增速放缓（0-5%）拖累。
• 结构变化：施工类投资回升，但土地购置费对投资增速的支撑作用减弱。

关键信息

土地市场

• 土地购置费增速回落至0-5%，对房地产投资由支撑转为拖累。
• 待开发土地面积累计同比高增，显性库存处于历史低位（7.7个月），房企更注重存量资源变现。

投资建议

• 关注A+H龙头：推荐配置万科A、保利发展、招商蛇口、融创中国、中国金茂、华润置地等A+H地产龙头。
• 上海国企改革：建议关注上海国改相关标的，如中华企业、光明地产和上实发展。
• 估值修复预期：2018年板块EPS增速与市盈率背离，2019年或迎来估值修复。

风险提示

• 国际环境动荡：法国“黄背心”运动、美股波动、美联储加息节奏不确定性，可能影响全球流动性。
• 国内经济放缓：经济增速放缓或超预期，可能影响居民收入与按揭贷款偿还能力。
• 房企信用风险：2019年房企债务到期高峰，叠加销售增速下滑，部分中小型房企或出现局部违约。
• 三四线城市需求下滑：棚改货币化影响减弱，地方政府专项债模式开启，三四线城市购房需求或明显下滑，不排除房价调整。

行业与公司评级体系

基准指数说明

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

分析师信息

• 何缅南：房地产首席分析师，执业证书编号：S0930518060006
• 王梦恺：房地产分析师，执业证书编号：S0930518110003
• 黄帅斌：联系人

特别声明

本报告基于合法合规信息，不保证其准确性与完整性。光大证券研究所可能对信息进行补充、修订或更新，但不保证及时发布。本报告内容仅供参考，不构成任何投资、法律、会计或税务建议。投资者应自行判断并承担投资风险。