20220420-东北证券-保利发展-600048.SH-销售逆势稳增_财务持续稳健_4页_826kb

保利发展 (600048.SH) 公司点评总结

核心内容

保利发展在2021年实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.2%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.4%。尽管净利润下滑，但公司销售表现逆势增长，财务状况持续稳健，整体发展态势良好。

主要观点

销售增长与城市布局

• 实现销售金额5349.3亿元，同比增长6.4%；
• 销售面积3333万平方米，同比下降2.2%；
• 销售均价16049元/平方米，同比上升8.8%；
• 38个核心城市销售占比达78%，珠三角与长三角合计占比53%；
• 单城签约金额超百亿城市达17个，同比增长2个，合计金额3400亿元，占比63.6%；
• 销售回款5020亿元，回款率93.8%，维持高位。

拿地与项目开发

• 拿地金额1857亿元，同比下降21.1%；
• 拿地面积2722万平方米，同比下降14.6%；
• 楼面价6822元/平方米，同比下降7.6%；
• 拿地金额/销售金额比为34.7%，同比下降12.1%；
• 在2022年第一批集中供地中，公司在多个城市获取多宗地块，维持较高的拿地强度。

开工与竣工

• 竣工面积4193万平方米，同比增长34.1%，完成年初计划的104.8%；
• 新开工面积5155万平方米，同比增长13.4%，完成年初计划的105.2%；
• 计划2022年竣工面积与新开工面积分别完成4231万与4010万平方米，同比增速分别为0.9%与-22.2%。

多经业务发展

• 已开业购物中心35个，新增9个，开业面积247.5万平方米，同比增长39%；
• 覆盖38个城市，包括广州、上海、武汉等；
• 保利酒管已开业酒店与会议中心20个，客房数近5000间；
• 基金累计管理规模超1700亿元，信保基金与保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

关键信息

财务表现

• 2021年综合毛利率26.8%，同比下降5.8pct；
• 归母净利率9.6%，同比下降2.3pct；
• 三费/营收为5.7%，同比下降0.2pct；
• 销管费用率4.5%，同比下降0.1pct；
• 财务费用率1.2%，同比下降0.1pct；
• 费用管控持续优化。

财务结构

• 三道红线指标：资产负债率68%，净负债率55.1%，现金短债比1.86，稳居绿档；
• 融资成本同比下降0.31pct至4.46%；
• 一年内到期的短期债务占比19%，同比下降3pct；
• 2022年4月发行15亿元公司债用于地产项目并购，融资渠道保持畅通。

投资建议

• 维持买入评级；
• 预计2022-2024年归母净利润增速分别为11.1%、9.5%、6.9%；
• 对应EPS分别为2.54元、2.78元、2.97元；
• 对应PE分别为7.23倍、6.61倍、6.18倍；
• 合理估值约为22年11倍PE，目标价27.95元。

风险提示

• 行业销售景气度下滑超预期；
• 政策调控放松不及预期。

财务预测摘要

估值指标

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上；
• 市场基准：A股市场以沪深300指数为基准；
• 行业投资评级：分为优于大势、同步大势、落后大势三种。

研究团队简介

• 吴胤翔：东北证券房地产组组长，证券分析师，同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科，2019年加入东北证券研究所；
• 李亦桐：东北证券房地产组研究人员，美国宾夕法尼亚大学景观建筑学与区域规划硕士，哈尔滨工业大学本科，2021年加入东北证券研究所。

相关报告

• 《上海发文优化住宅小区综合治理体制，四家物企发布中期业绩公告》（20210815）
• 《北京发文明确住宅维修责任，阳光城与万物云达成换股协议》（20210810）
• 《北京发布物业服务清单与计价规则，七家公司发布盈喜公告》（20210801）