房地产行业专题报告-四季度地产展望_止跌回稳态势_增量政策空间与商业地产机会_14页_1mb

2025年1-8月房地产数据显示行业呈现边际改善迹象：现房待售面积环比下降317万平方米，开发贷款同比微增0.2%，一线城市新房价格跌幅收窄。但同比层面仍承压，待售面积同比增长3.1%，商品房销售面积同比下降4.7%，二手房价格跌幅超5%，需求修复缓慢。四季度面临去年“926”政策高基数压力，投资与销售同比降幅扩大，增量政策出台必要性上升。

当前存量政策落地进展偏慢，3000亿保障房再贷款使用率仅5%，土地储备专项债发行集中于财政强省，弱区域支持有限。潜在政策如超长期特别国债参与收储或PSL工具扩围，受限于央地协调与地方债务压力，短期落地难度大。“数据差即博弈政策”的交易逻辑正在退潮，市场更关注存量工具实效。

住宅开发仍处调整期，房企毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，存货跌价损失达914.54亿元，盈利修复需房价趋势企稳，预计需一年以上。相比之下，商业地产表现稳健，1-8月办公楼竣工增长9.3%，核心城市优质零售物业出租率超90%，现金流稳定。

美联储预计四季度降息两次，利好港资商业地产。其资产位于核心商圈，保值性强，且多持有美元债，降息将降低融资成本、提升资产价值与估值吸引力，叠加高股息特性，投资价值凸显。四季度主线转向防御性与结构性机会，港资商业地产为相对确定方向。风险包括货币政策宽松不及预期、居民收入修复乏力等。