20140528-华泰证券-房地产_大数据系列之五-商业地产分化程度加剧_但总体仍呈上升态势_12页_1mb

行业研究/行业动态总结

核心内容

本报告为华泰证券房地产研究小组大数据系列第五期，聚焦于商业地产交易情况，分析了2014年4月全国范围内商业地产价格走势及区域、公司层面的变化。报告指出，尽管整体价格存在下行压力，但商业地产市场分化加剧，部分城市和公司价格仍呈现上涨趋势。

主要观点

• 商业地产价格变化存在明显区域分化，部分城市房价上涨显著，而另一些城市则出现大幅下跌。
• 商业地产价格波动与住宅市场不同，更依赖于周边人流、商业配套等因素，因此对开发商的运营能力有更高要求。
• 报告显示，4月商业地产备案价格下滑楼盘占比维持在历史平均水平，价格下滑幅度未恶化，整体趋势回暖。
• 多数房地产公司仍享受商业地产价格上扬的红利，但部分公司价格出现下跌。

关键信息

一、整体商业地产市场走势

• 4月商业地产备案价格下滑楼盘占比为 50.8%，维持在历史平均水平（约 49.17%）。
• 商业地产价格环比13年10月从 -14.4% 下滑至 -19.5%，之后逐步回暖，4月价格下滑幅度为 -15.4%，略优于历史平均水平（约 -16.1%）。
• 整体来看，4月商业地产价格环比平均上涨 2.86%，但区域间分化明显。

二、分城市商业地产价格变化

• 上涨城市（6个，占比 35.3%）：
  • 深圳、南京、西安等城市涨幅显著，其中 深圳 涨幅达 36.67%，南京 涨幅达 35.07%，西安 涨幅达 16.42%。
  • 平均涨幅为 18.0%。
• 下跌城市（11个，占比 64.7%）：
  • 贵阳、天津、长沙等城市跌幅较大，其中 贵阳 跌幅达 -15.39%，天津 跌幅达 -7.06%，长沙 跌幅达 -6.96%。
  • 平均跌幅为 -5.40%。
• 整体趋势：虽然多数城市房价下行，但全国商业地产价格环比平均仍上升 2.86%，显示市场总体仍呈上升态势。

三、分公司商业地产价格变化

• 上涨公司（35个，占比 53.03%）：
  • 66个地产公司中，有35个公司项目销售均价环比上升，平均涨幅为 15.34%。
  • 例如：苏宁环球股份有限公司 涨幅达 71.51%，绿地香港控股有限公司 涨幅达 64.58%，首创置业股份有限公司 涨幅达 33.07%。
• 下跌公司（31个，占比 46.97%）：
  • 31个公司项目销售均价环比下跌，平均跌幅为 -9.76%。
  • 例如：宝龙地产控股有限公司 跌幅达 -11.55%，武汉南国置业股份有限公司 跌幅达 -11.55%，融创中国控股有限公司 跌幅达 -12.78%。
• 特殊表现：
  • 恒大地产集团有限公司 在其他楼盘普遍降价时，商业类价格上调 1.63%。
  • 金地(集团)股份有限公司、龙湖地产有限公司 等公司出现小幅下调。

四、重点项目价格波动

• 常州：
  • 大连万达集团项目“常州武进万达广场”销售均价从 21188 下滑至 31186，环比变动为 -24.9%。
• 南京：
  • 碧桂园“高淳碧桂园”销售均价从 21000 下滑至 21897，环比变动为 -2.3%。
  • 广州富力“南京富力城项目”销售均价从 44681 下滑至 42736，环比变动为 -3.5%。
• 武汉：
  • 保利“保利香槟国际”销售均价从 28124 下滑至 18500，环比变动为 -20.7%。
  • 大连万达“武汉中央文化区”销售均价从 38769 下滑至 29430，环比变动为 -24.4%。
• 长沙：
  • 碧桂园“浏阳碧桂园”销售均价从 12477 下滑至 3500，环比变动为 -66.3%。
  • 北辰实业“北辰三角洲”销售均价从 40000 下滑至 39124，环比变动为 -2.2%。

总结

本报告揭示了2014年4月商业地产市场的分化趋势，部分城市和公司表现优异，而另一些则面临价格下滑压力。整体市场虽有波动，但总体仍呈上升态势，表明商业地产市场具备一定的抗跌能力。开发商的运营能力和项目选址对商业地产价格波动具有重要影响，投资者需关注不同区域及公司的具体表现。