物业管理行业专题报告_（4）：以报表为鉴，觅行业龙头-20200430-东北证券-30页_2mb

房地产物业管理行业专题报告总结

核心内容概览

本报告分析了中国物业管理行业的发展现状与未来趋势，重点从财务报表和经营数据出发，探讨行业龙头公司的表现及市场前景。物业管理行业虽然已有近四十年的发展历史，但在资本市场中仍被视为一个新兴行业，其估值方式、信息披露和经营数据对比尚未形成统一标准。

报告指出，物业管理行业在规模、收入质量、费用控制和现金流管理等方面呈现出显著的差异化发展，其中基础服务收入、毛利占比逐渐下降，而社区增值服务的收入与毛利占比持续上升，表明行业正在向更高附加值的服务转型。

此外，物管公司普遍拥有较高的在手现金，为收并购提供了充足的资金支持，而经营性现金流的充沛也进一步增强了其市场拓展和战略收购的能力。行业集中度仍有较大提升空间，未来市场格局将更加集中。

主要观点

1. 行业规模快速增长，市占率仍有提升空间

• 物管行业过去三年增长速度远超前十年，行业整体在管面积和合约面积均实现高速增长。
• 截至2019年底，有四家上市物管公司实现突破2亿平米的在管面积，包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务及绿城服务。
• 行业市占率目前最高仅为1.3%，远低于成熟市场，集中度仍有较大提升空间。

2. 收入与利润结构差异明显

• 收入结构：绿城服务的基础服务和社区增值服务占比最高，碧桂园服务的基础服务占比高，而新城悦服务的非业主增值服务占比最高。
• 毛利结构：碧桂园服务基础服务毛利占比最高，保利物业基础服务与社区增值服务的综合毛利占比最高，显示其盈利质量较优。
• 社区增值服务：未来几年，随着社区成熟度的提升，社区增值服务的渗透率和占比将继续上升，成为行业增长的重要驱动力。

3. 管理费用逐年下降，但需关注费用结构变化

• 管理费用和销售费用的总和从2017年的12.41%下降至2019年的10.24%，主要得益于科技赋能和中后台人员精简。
• 管理费率与销售费率下降趋势表明公司运营效率提升，但未来费用与市场拓展的平衡将成为关键。

4. 合约负债规模增长，反映物业费收缴能力

• 合约负债规模与在管面积呈正相关，碧桂园服务的合约负债规模最大，达到16.18亿元，表明其物业费收缴能力和业主满意度较高。
• 合约负债与营收比值下降，说明公司在管面积增长的同时，收入质量有所提升。

5. 现金充裕，支持收并购发展

• 龙头物管公司普遍拥有大量在手现金，为收并购提供了资金保障。
• 2020年有望成为收并购的丰收年，碧桂园服务等公司已通过发行可转债筹集资金用于并购。

6. 净经营性现金流充沛，支撑行业持续发展

• 经营性现金流逐年增长，覆盖倍率提升，表明公司具备良好的盈利能力和资金管理能力。
• 永生生活服务、碧桂园服务、绿城服务的净经营性现金流覆盖倍率均达到1.9倍以上，显示出较强的盈利能力和现金流稳定性。

关键信息

重点公司财务数据

行业数据概览

• 成分股数量：134只
• 总市值：20482亿元
• 流通市值：18251亿元
• 市盈率：7.82倍
• 市净率：1.77倍
• 总营收：25409亿元
• 总净利润：2333亿元
• 资产负债率：79.13%

风险提示

• 竣工不及预期
• 业主增值服务拓展进度缓慢

投资建议

• 推荐标的：港股三剑客（碧桂园服务、保利物业、永升生活服务）和A股稀缺性标的（招商积余）。
• 估值水平：2020年PE约为36.15倍，2021年PE约为26.67倍，2022年PE约为23.82倍。
• 盈利预期：行业盈利预期持续提升，主要受益于社区增值服务的发展和市场化拓展。

结论

物业管理行业正处于快速发展阶段，随着社区增值服务的深化和市场拓展能力的提升，龙头公司有望持续增长。未来，行业集中度将逐步提升，科技赋能和费用优化将成为关键增长点。在手现金充足，为行业进一步扩张和收并购提供了有力支撑。