20140408-广发证券-房地产行业_京津冀一体化_系列报告之四-承载发展之重_20页_1mb

京津冀一体化房地产行业承载力分析总结

核心内容

京津冀协同发展已上升为国家战略，对区域承载力的研究对于推动该战略实施、优化区域发展具有重要意义。本文围绕京津冀地区的水资源、土地资源、人口资源及生态环境承载力展开分析，旨在评估区域发展压力并提出未来发展方向。

主要观点

• 京津冀承载力研究的现实意义
  承载力研究可为三地政府制定战略规划提供依据，探索“减压”与“增能”的路径，推动京津冀一体化战略的实施。

• 京津冀综合承载力构成
  综合承载力包括自然环境承载力和人工环境承载力，前者由自然资源和生态环境组成，后者由基础设施和社会设施构成。

关键信息

水资源承载力

• 京津冀地区水资源总量有所改善，但人均水资源占有量低，北京和天津的人均水资源量仅为119和116立方米，远低于国际标准。
• 水资源承载力是京津冀发展的最大制约因素，现状用水量超用比例达47%，其中天津超用比例高达132%。
• 地下水资源超采比例达48%，北京和天津均存在超采问题，且河北为京津提供大量水资源，进一步加剧其压力。

土地资源承载力

• 北京和天津人地矛盾突出，人口密度高，人均用地面积小，土地利用较充分。
• 河北省土地资源开发潜力较大，人均用地面积是京津的两倍，土地利用率明显偏低。
• 环京津城市中，保定、廊坊和沧州具有较大的发展潜力，而承德和张家口因地形限制发展空间有限。

人口承载力

• 京津冀人口自然增长率低，主要依赖迁入人口增长，预计到2020年人口将达1.168亿至1.2137亿。
• 人口结构趋向老龄化，劳动年龄人口占比下降，老龄化问题将对公共服务和社会保障带来压力。
• 人口预测与承载力存在差距，可能满意度指数为0.5时，京津冀地区人口超载约1000万，指数为0.9时，超载规模达2600万~2700万。

交通与生态环境承载力

• 北京市交通承载力超负荷，机动车数量快速增长，交通拥堵严重，早晚高峰出行比例高。
• 京津冀地区空气质量总体有所改善，但北京空气质量最差，达标率仅63%。
• 水环境问题严重，淡水资源短缺，水质恶化，垃圾围城、沙尘暴等问题制约区域发展。

京津冀综合承载力比较

• 综合承载力指数：天津最高（0.733），北京次之（0.65），河北最低（0.617）。
• 各分项承载力：
  • 北京：社会设施承载力和社会软环境承载力较强，但土地和水资源承载力较弱。
  • 天津：自然环境承载力较好，但人工环境承载力交叉。
  • 河北：土地和基础设施承载力较强，但生态环境和社会软环境承载力较差。

未来发展路径

• 提高综合承载力的策略：从供给与需求两端入手，增强供给能力，缓解承载压力。
• 具体措施：
  • 完善法律法规，加强基础设施建设。
  • 提高资源环境利用效率，推动经济发展方式转变。
  • 促进三地政府通力合作，优化区域功能分工与生态补偿机制。

风险提示

• 京津冀一体化战略推行速度低于预期。
• 战略规划执行进程受多方面因素制约。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2014-04-08

附录

• 分析师信息：

  • 乐加栋：分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
  • 郭镇、金山：研究助理，分别来自清华大学和复旦大学，具有一定的研究背景。

• 投资评级说明：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 联系方式：

  • 广发证券各分部地址及联系方式已列出，客户可联系获取更多信息。

图表索引

• 图1：综合承载力构成示意图
• 图2：环京津城市雨水资源量变化趋势
• 图3：环京津城市总水资源量变化趋势
• 图4：京津冀主要城市人均水资源占有量
• 图5：环京津地区现状用水量超用情况
• 图6：环京津地区地下水资源超采情况
• 图7：北京市人口密度、人均用地变化趋势
• 图8：天津市人口密度、人均用地变化趋势
• 图9：河北省人口密度、人均用地变化趋势
• 图10：国内外大城市人口密度比较
• 图11：北京市土地资源利用情况
• 图12：天津市土地资源利用情况
• 图13：京津冀地区人均耕地面积
• 图14：环京津地区土地资源利用情况
• 图15：京津土地资源潜在人口承载力测算
• 图16：环京津地区人口密度情况
• 图17：京津冀地区人口规模趋势预测
• 图18：京津冀各城市每万人拥有公共汽车数量
• 图19：京津冀各城市人均城市道路面积
• 图20：北京市机动车数量增长情况
• 图21：北京市交通拥堵情况
• 图22：京津冀各城市空气质量良以上的天数占比
• 图23：京津冀各城市人均绿地面积
• 图24：北京市湖泊富营养化现状
• 图25：供给、需求两端同时入手提高承载力

表格索引

• 表1：综合承载力指标体系
• 表2：环京津各市土地人口现状
• 表3：环京津周边城市建设用地、居住用地现状
• 表4：环京津城市土地生态承载力
• 表5：京津冀人口发展情景设定
• 表6：京津冀地区人口年龄结构变化趋势预测
• 表7：不同可能-满意度情况下人口预测值与承载力差距
• 表8：北京市早晚高峰出行量占全天的比例
• 表9：京津冀大气污染物浓度
• 表10：京津冀环境承载力主要指标
• 表11：京津冀三地综合承载力情况
• 表12：环京津城市综合承载力评估