20221122-东方金诚-2022年10月房地产行业运行情况报告_10月销量不及预期_利好政策密集出台_8页_3mb

2022年10月房地产行业运行情况及政策分析总结

核心内容

2022年10月，中国房地产市场整体表现不佳，销售和投资端均出现明显下滑，政策端则开始密集出台利好措施，以稳定市场情绪、缓解房企流动性压力。尽管政策支持力度加大，但短期内楼市趋势性回暖仍不明显。

主要观点

销售端表现疲软

• 销售面积与销售额：10月全国商品房销售面积和销售额分别为9757.3万平方米和9452.3亿元，同比分别下降23.2%和23.7%，跌幅较上月扩大。
• 城市成交数据：30大中城市10月日均成交3159套，同比下降22.7%。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比均出现下降，其中二手住宅价格为2021年12月以来首次环比下跌，显示出市场下行压力加大。
• 价格趋势：70城新建商品住宅价格同比下跌2.4%，环比下跌0.4%。一二三线城市价格连续下跌，尤其三线城市跌幅持续扩大，二线城市跌幅也有所加深。

投资端持续低迷

• 开发投资完成额：10月房地产开发投资完成额为10386亿元，同比下降16.0%，降幅较上月扩大。1-10月累计开发投资完成额同比下降8.8%，延续下行趋势。
• 土地购置与集中供地：10月全国房地产购置土地面积同比下降53.1%，7座集中供地城市中绝大多数地块以底价成交，流拍率维持在4.9%左右。城投托底作用在部分城市仍较为明显。
• 新开工与施工面积：10月新开工面积同比下降35.1%，施工面积同比下降32.6%，竣工面积同比下降9.4%，降幅较上月扩大。竣工面积环比增长41.5%，符合季节性规律，但同比仍处低位。

关键信息

政策端利好频出

• “第二支箭”政策：11月8日，交易商协会推出约2500亿元的民营企业债券融资支持工具，重点支持包括房地产企业在内的民营房企发债融资，增信服务费率低于0.8%/年，显著降低融资成本。
• “金融16条”政策：11月13日，央行与银保监联合发布16项支持房地产市场的金融政策，涵盖融资、保交楼、风险处置等多个方面，对供给侧支持力度空前，有助于稳定市场信心。
• “保函置换”政策：11月14日，三部门联合发布政策，允许商业银行出具保函置换预售监管资金，置换比例不超过监管账户资金额度的30%，主要用于“保交楼”和偿还项目到期债务，不用于投资用途。

政策出台背景

• 市场表现不佳：10月“金九银十”未达预期，楼市整体低迷。
• 房企信用风险：头部房企信用风险持续暴露，行业尚未实现软着陆。
• 宏观经济拖累：楼市景气度下降对宏观经济运行形成较大拖累，稳楼市成为当务之急。

展望与分析

• 政策效果待观察：虽然近期政策密集出台，但主要偏向供给端，需求端利好有限。11月21日5年期LPR未下调，居民房贷利率下行幅度收窄。
• 11月数据滞后：政策效果需时间显现，11月数据难以体现政策成效，趋势性回暖仍需进一步观察。
• “保交楼”仍是重点：短期政策主旋律仍为“保交楼”，支持竣工面积增速修复，但市场信心恢复仍需时间。

高频数据表现

• 30大中城市成交情况：11月1日-19日，单日平均成交套数为3375套，较10月日均下降10.65%，较去年11月日均下降33.19%，显示市场需求依然疲软。

结论

2022年10月房地产市场面临较大下行压力，政策端开始发力，但政策效果尚未显现。短期内“保交楼”政策仍是稳定市场的主要手段，楼市趋势性回暖仍需政策持续发力及市场信心恢复。