20240621-东方金诚-2024年5月房地产行业运行情况报告_5月销售端无明显改善_新政效果有待持续观察_8页_4mb

2024年5月房地产行业运行情况报告分析总结

核心观点

517新政在当月未产生明显效果，5月楼市量价齐跌，下行压力显著；投资端加速下滑，南方强降雨天气对施工造成影响；政策持续加码，但销售端核心制约在于房贷利率偏高，调降节奏与力度将是未来关键。

销售端表现

1. 销量下滑

   • 5月全国商品房销售面积同比降幅扩大至207%至73,902万平方米；30大中城市日均成交套数约2,300套，未出现显著改善。
   • 居民购房需求疲软，高利率抑制交易意愿，一、二线条城市二手房价格下跌明显，且一线城市跌幅超历史高位。

2. 价格继续下跌

   • 70大中城市二手住宅价格环比跌幅扩大至10.0%，同比跌幅达74.9%；一线城市新房价格同比下降11.3%，二三线城市跌幅低于一线城市。
   • 房价跌势连续多月延续，市场信心持续下滑。

投资端表现

1. 开发投资持续收缩
   1-5月房地产开发投资累计同比下降10.1%，新开工、施工、竣工面积同比降幅均超过两位数，南方强降雨天气加剧单月施工数据下降。

2. 土地市场冷清

   • 5月全国土地成交面积同比大幅下降45.6%，成交楼面均价下滑明显，除上海外多数城市热度显著低于往年。
   • 房企对投资信心不足，保交楼任务形成一定资金压力，城镇化节奏亦影响施工推进。

政策端动态

1. 政策加速落地

   • 5月17日央行发布楼市新政后，国务院常务会议再次强调推动政策常态化落地，后续房贷利率下调节奏可能加快。
   • 保障性住房再贷款政策出台，预算额度达3000亿元，旨在加快存量去库存并扩大保障房供给。

2. 融资协调机制推进
   “白名单”机制与融资支持政策同步落实，加强对符合标准房地产项目的贷款支持，稳定市场信心。配套金融工具（如抵押补充贷款）逐步增加，但新政策效果仍需时间检验。

楼市回暖核心争议

• 6月前两周30大中城市日均成交2,185套，未现销售端好转趋势。
• 实际房贷利率偏高仍为限制因素，央行重启调降节奏是决定因素。

总结

当前楼市面临销售表现疲弱、投资动力不足的双重压力。517及后续政策已铺开，但整体边际改善不明朗，需密切关注利率调整与保交楼落地情况。