2018年-数据局_第一太平戴维斯：成都甲级写字楼高新科技租户专题研究_33页_6mb

成都甲级写字楼高新科技租户专题研究报告总结

核心内容概览

成都作为西部国家中心城市，高度重视高新科技产业发展，致力于打造西部科技中心。在政策支持、人才储备和产业基础的共同推动下，高新科技企业成为成都甲级写字楼市场需求增长的重要驱动力。2017年，高新科技租户在成都甲级写字楼新增租赁成交面积中占比达20%，成为市场去化的重要支撑。

主要观点

• 高新科技行业崛起：高新科技企业数量与办公需求快速增长，成为成都甲级写字楼市场的主要租户之一。
• 区域集聚效应显著：高新科技租户主要集中在南延线区域（金融城和大源商务区），其中55%集聚在南延线，外资企业则主要集中在市中心商务区。
• 企业类型差异明显：本地科技企业多集中在大源商务区，而内资和外资科技企业则更倾向选择南延线及市中心的甲级写字楼。
• 办公需求呈现分化：尽管高新科技企业整体承租能力较弱，但部分企业开始选择中高租金楼宇，显示行业内部的分化趋势。
• 风险投资推动扩张：风险投资成为高新科技企业扩张的重要推动力，带动办公需求的释放和升级。
• 未来趋势明确：高新科技办公需求将持续释放，企业多中心分布趋势显现，市中心和南延线成为未来热点区域，高品质楼宇更受青睐，投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为新策略。

关键信息

• 行业结构：互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技租户中占比最高的四大细分行业。
• 面积需求：高新科技企业主力租赁面积在300平方米及以下，但承租大面积办公需求开始凸显，尤其是互联网、电子设备和电脑硬件企业。
• 租赁偏好：高新科技企业偏好地铁通达性好、电力供应系统完善、大面积标准层、配套设施齐全的楼宇。
• 楼宇选择：超过65%的高新科技企业选择单一业权甲级写字楼，显示对楼宇品质和管理水平的重视。
• 区域分布：55%的高新科技租户集聚在南延线，而超过一半的外资科技企业集中在市中心商务区。
• 租金趋势：南延线带动成都甲级写字楼租金上涨，成为市场扭转的重要因素之一。
• 政策影响：成都高新区政策扶持多样，覆盖范围广，有效促进高新科技企业集聚和写字楼入驻率提升。
• 企业升级需求：办公升级需求成为高新科技企业的重要成交类型，尤其是本地企业，主要来自乙级写字楼或产业园区。

发展趋势与展望

• 需求持续释放：高新科技办公需求将持续增长，成为甲级写字楼市场的主要租户来源。
• 多中心分布：随着企业规模扩大，市中心和南延线将成为高新科技企业布局的重点区域。
• 高品质楼宇受青睐：企业对办公环境和楼宇品质要求提高，高品质楼宇更受欢迎。
• 投资与租赁策略分化：大型科技企业倾向于投资自用楼宇，而中小科技企业则更关注第三方办公空间的灵活性和成本效益。
• 行业融合加深：金融科技等新兴领域发展迅速，进一步带动高新科技办公需求增长。

企业行为特征

• 成本敏感性：高新科技企业长期被归类为成本敏感性租户，但随着企业发展，承租能力出现分化。
• 办公升级：办公升级需求成为重要成交来源，尤其在获得风险投资后，企业更倾向于迁入品质更高的甲级写字楼。
• 人才吸引力：企业对办公环境和配套设施（如食堂）的重视，反映出对人才吸引力的关注。

市场建议

• 开发商与业主：应关注高新科技企业的办公需求变化，提升楼宇品质和配套设施，以吸引优质租户。
• 租户：大型科技企业应考虑投资自用楼宇以提高办公体验，而中小科技企业则可灵活选择第三方办公空间。
• 政策制定者：应继续强化政策扶持，推动高新科技产业集聚，同时优化配套服务，提升城市吸引力。

数据支持

• 调查样本：本次报告基于2600个调查企业数据，涵盖成都符合第一太平戴维斯标准的甲级写字楼。
• 区域覆盖：涉及成都高新南区、金融城、大源商务区、市中心CBD和东大街商务区等核心区域。
• 面积统计：高新科技企业承用办公面积近180万平方米，占成都甲级写字楼市场的重要比例。

总结

成都高新科技企业正成为甲级写字楼市场的重要租户，其办公需求呈现多元化、差异化和高品质化趋势。政策支持、人才聚集、交通便利和配套设施完善是其选址的关键因素。随着风险投资推动企业扩张，以及“双创”政策的深化，未来成都高新科技办公需求将持续释放，企业多中心分布趋势明显，高品质楼宇和灵活办公空间将成为市场发展的重点方向。