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成都之“新”：高新科技租户在甲级写字楼市场的发展与趋势

核心内容概述

成都作为西部国家中心城市，近年来大力发展高新科技产业，使其成为甲级写字楼市场的重要需求来源。高新科技企业租户占比从2012年的4%增长至2017年的14%，成为甲级写字楼市场办公需求的第三大来源，并在2017年贡献了新增租赁成交面积的20%。南延线区域成为高新科技租户的主要聚集地，带动全市租金上涨，推动甲级写字楼市场从供过于求转向租金上行通道。

主要观点

1. 高新科技行业成为成都写字楼市场的重要推动力

• 高新科技企业成为甲级写字楼市场的主要租户之一，办公需求持续增长。
• 高新科技行业租户占比从4%增长至14%，成为市场去化的重要支撑。
• 2017年，高新科技租户贡献了新增租赁面积的20%，成为市场新增需求的主要来源。

2. 高新科技企业类型与分布特征

• 主要细分行业：互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行业租户占比最高的细分行业，合计占比超过80%。
• 企业类型：内资企业承租面积远高于本地企业，外资企业主要集中在市中心商务区，而本土科技企业则集中在大源商务区。
• 面积需求：高新科技企业以300平方米及以下为主，但对大面积办公的需求也逐渐上升。

3. 区域分布特点

• 南延线：高新科技租户占比达55%，是成都甲级写字楼市场的主要聚集地。
• 金融城与大源商务区：成为高新科技租户的主要分布区域。
• 市中心商务区：吸引外资科技企业，如美国企业，占比最高。
• 区域差异：本土企业多集中在大源片区，而外资企业更倾向市中心。

4. 企业选址偏好

• 地铁通达性：高新科技企业对地铁通达性要求较高，90%以上企业步行10分钟内可达地铁站点。
• 电力供应系统：电力负载能力（80瓦/平方米以上）和冷却系统是企业选址的重要硬件指标。
• 大面积标准层：高新科技企业倾向于选择标准层面积大、隔间进深较大的甲级写字楼。
• 单一业权楼宇：65%的高新科技企业选择单一业权甲级写字楼，偏好高品质楼宇。
• 配套设施：食堂和餐饮服务成为企业选择楼宇的重要加分项，60%的高新科技企业选择有食堂的楼宇。

5. 承租能力分化趋势

• 虽然高新科技企业总体仍被视为成本敏感型租户，但13.2%的企业开始选择中高租金楼宇。
• 不同规模和细分行业的企业承租能力开始出现分化，表明其发展阶段和资金实力不同。

6. 风险投资推动办公需求释放

• 风险投资是高新科技企业扩张的重要动力，超过一半的高新科技租户来源于企业办公升级需求。
• 40%的高新科技租户为新设立企业，主要来自内资企业获得融资后在成都设立的分公司。

关键信息

• 企业数量：2017年成都甲级写字楼中高新科技企业数量达350家。
• 承租面积：高新科技企业承用办公面积近180万平方米。
• 租户结构：在2017年成都甲级写字楼承租面积前二十大企业中，高新科技企业占6席，前五十大中占10席。
• 区域分布：55%的高新科技租户集聚在南延线，其中76%的新增租户分布在该区域。
• 租金趋势：南延线租金领涨全市，带动成都甲级写字楼租金整体上涨，扭转市场走势。
• 政策支持：高新区长期政策扶持，推动企业集聚和楼宇入驻率提升，其中专业特色楼宇入驻率高达90%。
• 未来趋势：高新科技办公需求将持续释放，企业多中心分布将显现，市中心和南延线将成为未来热点区域；高品质楼宇更受青睐；投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为企业新策略。

发展趋势分析

• 行业主导力增强：高新科技行业成为甲级写字楼市场的主要租户之一，推动市场结构转型。
• 区域集聚效应明显：南延线成为高新科技企业主要聚集地，带动租金上涨。
• 楼宇品质要求提升：随着企业成长，对楼宇品质和配套设施要求日益提高，高品质楼宇更受青睐。
• 企业承租策略多样化：不同规模企业选择租赁或购买自用楼宇，以满足发展需求。
• 科技与金融融合：金融科技成为新兴行业，带动办公需求增长。

未来展望

• 需求持续释放：随着“双创”政策和成都打造西部科技中心，高新科技企业办公需求将持续扩大。
• 多中心分布：市中心和南延线将成为未来办公热点区域，企业将根据业务需求选择不同办公场所。
• 高品质楼宇受青睐：企业对楼宇品质和配套要求提升，推动高品质楼宇发展。
• 投资策略变化：投资购买自用楼宇和第三方办公空间成为不同规模企业的新选择，尤其适用于资金充足和快速扩张的企业。
• 市场转型加速：成都甲级写字楼市场逐步由“供过于求”转向“租金上行”，企业对楼宇品质和运营能力要求提升。