第一太平戴维斯-大湾区甲级写字楼指数-2020.3-12页_7mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容

第一太平戴维斯研究部发布的《大湾区甲级写字楼指数》旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供参考指标，以了解大湾区甲级写字楼市场的变动趋势。该指数涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，澳门暂未纳入。

主要观点

市场整体表现

• 2019年下半年，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下跌2.5%和3.6%，至166.6和209.2。
• 尽管整体市场下行，但租金十年期涨幅仍高达66.6%。
• 香港租金指数因社会运动和经济不确定性环比下跌1.5%至192.6，仍居首位。

供应与空置率

• 大湾区十一城新增供应达140万平方米，其中深圳贡献最大，占75.4%。
• 年末总新增供应累计达2,730万平方米。
• 平均空置率半年度环比上升2.5个百分点至16.3%，其中深圳空置率攀升至24.6%，东莞空置率结构性上升至28.9%。
• 香港和广州空置率维持在个位数水平，分别为4.7%和4.8%。

租用成本变化

• 八个城市总租用成本下降，其中深圳跌幅最大（6.7%），东莞涨幅最大（2.1%）。
• 香港总租用成本为866.0元/平方米/月，是深圳（228.3元/平方米/月）的3.8倍，是广州（207.6元/平方米/月）的4.2倍。
• 澳门总租用成本上升1.1%至324.8元/平方米/月，排名大湾区第二。

城市表现

• 深圳：受新增供应过剩及经济放缓影响，租金持续下跌，但成本下降或有助于吸引企业。
• 广州：租赁需求稳定，空置率维持个位数，但租金指数小幅下降。
• 东莞：因地理位置优势、基建完善和政策支持，成为深圳企业迁址的优先选择，总租用成本环比上升2.1%。
• 珠海：受益于政府政策支持，租赁需求回暖，空置率下降3.2个百分点至34.1%。
• 佛山：受供应过剩和激烈租赁竞争影响，总租用成本继续下跌3.7%。
• 惠州：总租用成本上升1.4%，因基建完善和政策支持提振信心。
• 中山：总租用成本下降，但跌幅相对较小。
• 江门：总租用成本下降，市场处于供过于求状态。
• 肇庆：市场仍处于发展初期，租金增长动力与第三产业发展一致。

租金表现周期

• 下降初期：香港、深圳、广州、佛山、惠州、中山、江门等城市因经济不确定性、供应过剩、疫情等因素，租金表现处于下降初期。
• 上升末期：澳门因供应有限和资产表现稳定，租金表现处于上升末期。
• 下降末期：珠海和东莞因政策支持和市场去化加快，租金表现进入下降末期。

关键信息

• 指数更新周期：自2019年10月首次发布，定期进行半年度更新。
• 数据取样范围：涵盖大湾区内地九城及香港，澳门暂未纳入。
• 租金与价格指数：租金指数反映租赁市场趋势，价格指数反映销售市场变化。
• 市场周期判断：基于供需关系、经济环境及政策支持等因素，判断各城市租金表现周期。
• 政策与经济影响：政策支持、经济放缓、汇率波动、社会运动等均对市场产生重要影响。

总结

2019年下半年，大湾区甲级写字楼市场受经济放缓、中美贸易争端及新增供应过量等因素影响，整体处于调整期。租金和价格指数均出现下跌，但长期趋势仍显示增长。深圳因供应过剩和经济放缓成为跌幅最大的城市，而东莞则因成本优势和政策支持表现突出。珠海和东莞进入下降末期，市场去化加快，租金跌幅收窄。澳门因供应有限和稳定资产表现处于上升末期。港澳企业因成本控制和政策利好，进一步向内地城市迁移。未来市场走势将取决于长期基本面，如经济结构调整和供需动态。第一太平戴维斯将持续监测市场变化，并在下一期报告中进一步分析其影响。