成都甲级写字楼高新科技租户专题研究_31页_5mb

成都甲级写字楼高新科技租户专题研究报告总结

核心内容

本报告聚焦成都甲级写字楼市场中高新科技租户的发展现状、特征及未来趋势，分析其在市场中的影响力及对写字楼供需关系和租金走势的推动作用。通过数据统计与案例研究，揭示高新科技企业在办公选址、租户结构、租金承受能力及区域分布等方面的特征。

主要观点

1. 高新科技租户崛起的背景

• 政策驱动：成都作为西部国家中心城市，积极响应国家“创新驱动”发展战略，推动高新科技产业发展，成为西部科技中心。
• 产业基础：成都拥有丰富的高校资源（如四川大学、电子科技大学等）及科研机构，为科技企业提供了充足的人才储备。
• 创业环境：成都的“双创”氛围浓厚，专利申请量和知识产权服务行业发展迅速，为科技成果转化提供了良好支撑。

2. 高新科技租户办公使用调查

• 行业分布：高新科技行业主要由互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备构成，合计占比超过80%。
• 企业规模：高新科技租户在甲级写字楼中占据重要位置，2017年贡献市场新增租赁面积的20%，成为去化支撑主力。
• 租户结构：
  • 本地企业数量占比约40%，但承租面积较小。
  • 内资企业数量与本地企业相近，但承租面积占比更高。
  • 外资企业主要集中在市中心，尤其以美国企业为主。
• 面积需求：
  • 主力租户集中在300平方米以下。
  • 大面积租户（1000平方米以上）以互联网、电子设备和电脑硬件为主。
• 成交类型：
  • 新设立企业占比高，去化贡献率超过60%。
  • 办公升级和搬迁也是重要成交来源。
• 区域分布：
  • 55%的高新科技租户集中在金融城和大源商务区。
  • 南延线区域因政策支持和产业集群效应，成为高新科技租户的主要聚集地。
  • 中心城区和科学城周边也将成为未来热点。

3. 高新科技租户发展特征和趋势

• 地铁通达性：高新科技企业偏好地铁通达性好的区域，90%以上入驻甲级写字楼的企业步行10分钟内可达地铁站。
• 电力供应：电力供应能力、备用电力和冷却系统是选择楼宇的重要硬件指标，超过40%的租户选择供电能力80瓦/平方米以上的楼宇。
• 标准层偏好：高新科技企业更倾向于选择标准层面积大、隔间进深大的甲级写字楼，60%的企业选择2000平方米以上标准层。
• 单一业权楼宇：高新科技企业更偏好单一业权楼宇，65%以上选择此类楼宇，远高于其他行业。
• 租金承受能力：虽然高新科技企业整体仍属成本敏感型，但随着企业规模扩大，部分企业开始选择中高租金楼宇，尤其是内资和外资企业。
• 风险投资影响：风险投资推动了高新科技企业办公需求释放，超过一半的租户因股权融资而选择升级搬迁至甲级写字楼。

4. 未来展望

• 办公需求持续释放：随着“双创”政策和成都打造西部科技中心，高新科技企业入驻甲级写字楼的比重将持续上升。
• 企业多中心分布：市中心和南延线区域均将成为高新科技企业的办公热点，尤其是品牌企业或大型企业。
• 高品质楼宇需求增加：随着“独角兽”企业数量增加，高品质甲级写字楼将成为企业办公升级的首选。
• 自用楼宇与第三方办公空间并行：大型科技企业倾向于购买自用楼宇以提高灵活性，而中小型企业则更偏好第三方办公空间运营商提供的灵活办公场所。

关键信息

• 数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度数据。
• 区域分布：
  • 金融城和大源商务区是高新科技租户主要聚集地。
  • 南延线区域因政策支持和产业集群效应，成为甲级写字楼去化主力。
• 行业趋势：
  • 互联网、电子设备、电脑硬件等细分行业成为去化主力。
  • 风险投资推动企业办公升级，尤其在股权融资后，企业更倾向于选择高品质办公空间。
• 楼宇偏好：
  • 地铁通达性、电力供应能力、标准层面积、单一业权楼宇等是高新科技租户的重要选择标准。
  • 食堂配套成为吸引企业的重要因素，60%的高新科技租户选择有食堂的楼宇。
• 市场影响：
  • 南延线区域推动甲级写字楼市场租金上涨，带动整体市场进入正向增长趋势。
  • 高新科技企业成为甲级写字楼市场的重要租户来源，未来有望进一步扩大。

结论

成都高新科技租户正成为甲级写字楼市场的重要力量，其发展与政策扶持、风险投资、产业集群及城市基础设施密切相关。未来，随着成都继续打造西部科技中心，高新科技企业对高品质办公空间的需求将持续增长，推动甲级写字楼市场向更高层次发展。