2018-成都之_新_成都甲级写字楼高新科技租户专题研究_33页-6mb

成都甲级写字楼高新科技租户专题研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了成都甲级写字楼中高新科技租户的发展现状与未来趋势，重点探讨了高新科技企业在办公选址、承租面积、区域分布及承租能力等方面的特征，结合政策支持、产业发展、交通与配套等因素，总结出成都高新科技租户对甲级写字楼市场的影响与推动作用。

主要观点与关键信息

1. 高新科技租户成为甲级写字楼市场的重要力量

• 成都高新科技类行业租户占比从2012年的4%上升至2017年的14%，成为甲级写字楼办公需求的前三大行业之一。
• 2017年，高新科技企业贡献了市场新增租赁成交面积的20%，成为办公去化的重要支撑。
• 截至2017年底，成都甲级写字楼承租面积前20大企业中，高新科技企业占6席，前50大企业中占10席。

2. 高新科技租户的行业分布

• 互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技租户中占比最高的四大细分行业，合计占比超过80%。
• 大面积承租需求主要集中在互联网服务和电子设备类企业，去化贡献率接近30%。
• 信息技术服务和软件类企业的承租面积相对紧凑，对大面积办公需求较少。

3. 企业资本来源分析

• 本地和内资企业数量占高新科技租户的80%以上，但内资企业承租面积明显高于本地企业。
• 外资高新科技企业主要集中于市中心商务区，本地科技企业则多集中在大源商务区。

4. 面积段分析

• 高新科技租户主要集中在300平方米及以下面积，占比达48%。
• 2017年新增租赁数据显示，300-500平方米需求占比下降，而1000平方米及以上需求占比上升。
• 电脑硬件类企业对大面积办公需求最高，90分位数面积接近2000平方米。

5. 区域分布趋势

• 55%的高新科技租户集聚在金融城和大源商务区，其中76%的新增租户分布在南延线区域。
• 外资科技企业主要集中在市中心核心商务区，而本地科技企业则更多选择大源商务区。
• 南延线区域的甲级写字楼因政策支持和产业集聚，入驻率和租金上涨显著。

6. 高新科技租户的楼宇选择偏好

• 高新科技企业高度重视地铁通达性，90%以上选择步行10分钟内可达地铁站点的楼宇。
• 良好的电力供应系统是选择楼宇的关键因素，超过40%的高新科技租户选择具备80瓦/平方米或以上供电能力的楼宇。
• 大面积标准层和隔间进深较大的楼宇更受高新科技企业欢迎，65%的承租面积超过2000平方米。
• 单一业权楼宇成为高新科技企业的首选，65%的企业选择此类楼宇。

7. 承租能力分化趋势

• 尽管高新科技企业普遍被视为成本敏感型客户，但13.2%的企业开始选择租金相对较高的楼宇。
• 电子设备和通信设备类企业对高租金楼宇的偏好更强，而软件和信息技术服务类企业则对租金较为敏感。
• 高新科技企业中，非四川本土企业占入驻中高租金楼宇的近80%。

8. 风险投资推动办公需求释放

• 风险投资推动高新科技企业实现业务扩张和人员增长，进而释放办公空间需求。
• 2017年，超过一半的高新科技租户因办公升级需求入驻甲级写字楼，40%为内资企业在成都设立的分公司。
• 90%的升级需求来自乙级写字楼或其他非甲级写字楼，10%来自研发产业园区。

9. 未来趋势展望

• 高新科技办公需求将持续释放，成为甲级写字楼市场的核心驱动力。
• 企业多中心分布趋势显现，市中心和南延线区域将成为未来热点。
• 高品质楼宇将更受青睐，特别是具备良好配套设施的楼宇。
• 投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为不同规模科技企业的新策略选择。

结论

成都高新科技行业在政策支持、产业集聚和创业氛围的推动下，正迅速成为甲级写字楼市场的重要组成部分。随着企业规模的扩大和业务需求的提升，对高品质办公空间的偏好和承租能力的分化趋势愈发明显。未来，成都甲级写字楼市场将因高新科技租户的持续增长而更加活跃，业主和开发商需关注其多样化需求，以提升竞争力。