第一太平戴维斯-成都写字楼租户行业地铁粘性指数-2020.10-16页_5mb

成都写字楼租户行业地铁粘性指数报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯发布，旨在分析成都写字楼租户行业对地铁交通的依赖程度，即“地铁粘性指数”。报告结合了成都地铁建设、写字楼市场发展以及行业租户分布情况，揭示了不同行业在选址时对地铁站点距离的偏好差异，并预测了未来成都商业地产在地铁网络发展下的变化趋势。

主要观点

• 地铁对城市发展的推动作用
  地铁建设显著缓解了中心城区交通拥堵，优化了城市空间结构，促进了经济和商务发展。截至2020年8月，成都已开通7条地铁线路，运营里程超过300公里，成为全国地铁里程增长较快的城市之一。

• 写字楼市场与地铁网络的协同发展
  成都写字楼市场在过去十年间快速发展，甲级写字楼存量达334万平方米，居全国第五。地铁的延伸推动了商务区从市中心向外围扩展，如金融城、大源、东大街及延线等新兴商务集聚区。

• 行业差异显著，地铁粘性指数反映行业特征
  不同行业的企业对地铁站点的距离偏好存在明显差异。例如，消费者服务、健康医疗、零售与贸易等线下业务依赖型行业对地铁站点的粘性指数较高；而房地产、能源与原材料等线下业务较少的行业粘性指数较低。

• 地铁站点周边土地开发优化城市布局
  地铁站点周边的商务办公用地开发提高了土地利用率，优化了城市功能分区，缓解了商务区高峰时段的交通压力，促进了城市各区域间的协调发展。

• 未来展望：地铁网络扩展将重塑商务格局
  随着成都轨道交通第四期建设规划的推进，未来五年将新增约177公里运营里程。地铁网络的扩展将带动远郊区域的经济发展，推动写字楼市场从组团式格局向组团带点状结构转变，天府新区有望成为新的商务集聚区。

关键信息

成都地铁发展概况

• 运营里程：截至2020年8月，运营里程超过300公里，预计2024年将突破500公里。
• 发展速度：自2016年起，地铁建设加速，2019年运营里程首次超过重庆，达到341公里。
• 城市扩张：地铁建设支持了成都城市规模的扩张，GDP从2010年的5,551亿元增长至2019年的17,013亿元，年均增速达13.2%。

成都写字楼市场发展

• 存量规模：2020年上半年，甲级写字楼存量超过330万平方米，形成五大成熟商务集聚区。
• 行业分布：不同距离范围的写字楼内租户行业占比差异明显，金融、零售与贸易、专业服务行业在地铁站点300米以内区域占比最高；房地产、能源与原材料等则更偏好远离地铁站点的区域。
• 粘性指数：消费者服务行业粘性指数最高（98），健康医疗行业次之（95），而房地产、能源与原材料等行业粘性指数较低。

行业差异分析

地铁与写字楼市场的关系

• 地铁站点对写字楼选址的影响：地铁站点周边写字楼更具吸引力，尤其对依赖线下业务的行业而言，其租户更倾向于选择靠近地铁站点的办公场所。
• 未来趋势：随着地铁网络的完善，写字楼市场将从传统的市中心集中布局向多区域发展，天府新区等新兴区域可能成为新的商务中心。
• 地铁粘性指数的计算：基于写字楼租户行业分布、租赁面积、公司数量等多维度数据，剥离行业干扰因素后计算得出各行业的地铁粘性指数。

结论

成都地铁网络的快速发展不仅优化了城市交通结构，也深刻影响了写字楼市场的布局与租户选择。未来，随着轨道交通的进一步扩展，成都商业地产将获得更广阔的发展空间，城市商务格局也将随之演变，呈现出更加多元和均衡的态势。