20210403-天风证券-新城控股-601155.SH-年报点评_业绩维持高速增长_非开发业务盈利能力增强_9页_1mb

新城控股（601155）年报总结

核心内容

新城控股在2020年实现了显著的业绩增长，同时非开发业务盈利能力增强，土地储备充足，为未来增长奠定基础。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2020年实现1454.75亿元，同比增长69.46%，保持行业较高增速。
• 物业销售收入：1375.78亿元，同比增长71.28%，成为收入主要来源。
• 物业出租及管理业务：全年实现营收54.35亿元，同比增长34.04%，盈利能力增强，毛利率达70.76%，同比提升3.2个百分点。
• 归母净利润：152.56亿元，同比增长20.56%。
• 扣非归母净利润：130.56亿元，同比增长30.80%。
• 每股收益（EPS）：6.79元/股，同比增长20.82%。

2. 毛利率变化

• 整体毛利率：23.50%，同比下降9.15个百分点。
• 住宅销售毛利率：21.74%，同比下降9.24个百分点，主要由于销售成本上升较快（同比增长119.83%）。
• 综合体销售毛利率：31.58%，同比下降5.38个百分点。
• 高毛利率区域：云南（37.70%）、陕西（29.62%）、吉林（30.27%）、浙江（28.19%）、山东（27.15%）。
• 低毛利率区域：湖南（17.62%，同比下降25.33%）、四川（7.94%，同比下降19.76%）、天津（18.70%，同比下降16.35%）、重庆（2.64%，同比下降16.14%）。

3. 土地储备情况

• 新增土地储备建筑面积：4139万平方米，其中商业综合体项目面积2478.92万平方米，占比59.89%。
• 平均楼面地价：3031.11元/平方米，一二线城市均价3961.07元/平方米，三四线城市均价2397.48元/平方米。
• 土地储备分布：一二线城市占新增面积41%，三四线城市占59%；一二线城市拿地金额占比53%，三四线城市占47%。
• 总土地储备建筑面积：1.43亿平方米，覆盖全国123个大中型城市，其中一二线城市约占40%，长三角区域三、四线城市占36%。

4. 住宅+商业双轮驱动

• 吾悦广场布局：截至2020年底，公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达156座，其中2020年新开业38座，累计开业100座，开业面积超过940万平方米，平均出租率达99.54%。
• 2021年计划：新开工商业综合体项目884.14万平方米，占计划新开工面积的40.50%；预计新开业吾悦广场30座。
• 商业板块收入目标：2021年商业板块目标收入为85亿元，公司充足的货源储备将有助于达成目标。

5. 财务优化与分红

• 三项费用率：7.20%，同比下降3.38个百分点。
• 销售费用率：3.77%，同比下降1.32个百分点。
• 管理费用率：2.76%，同比下降1.69个百分点。
• 财务费用率：0.67%，同比下降0.37个百分点。
• 分红率：30.37%，对应股息率提升0.4个百分点至5.9%。

关键信息

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• EPS预测：2021-2023年分别为8.00元、9.12元、10.08元（原2021-2022年为8.99元、11.05元）。

财务预测摘要

风险提示

• 房屋销售不及预期
• 房屋价格大幅下跌
• 投资进度不及预期

总结

新城控股在2020年实现了显著的业绩增长，特别是在物业销售和非开发业务方面。尽管整体毛利率有所下降，但物业出租及管理业务表现强劲，为公司利润提供了良好支撑。公司拥有充足的在手土地储备，覆盖全国多个城市，有助于未来2-3年的持续发展。同时，公司持续优化三费，保持高分红率，进一步增强了投资者信心。总体来看，新城控股在住宅+商业双轮驱动战略下，展现出良好的增长潜力，维持“买入”评级。