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新城控股2018年半年报及投资分析总结

核心内容

新城控股在2018年上半年展现出强劲的业绩增长，同时通过“住宅+商业”双轮驱动模式实现规模与效益的同步提升。公司积极拓展全国布局，持续加大土地储备，融资渠道多元化且成本保持低位，商业板块表现亮眼，为公司整体发展提供了有力支撑。

主要观点

业绩表现亮眼

• 营业收入：2018年上半年实现157.58亿元，同比增长39.10%。
• 归母净利润：25.38亿元，同比增长122.81%。
• 盈利能力提升：销售毛利率达38.4%，同比提升2.8个百分点；销售净利率达16.5%，同比提升1个百分点。

财务预测

销售表现强劲

• 合同销售金额：953.11亿元，同比增长94.17%，完成全年目标的52.95%。
• 销售面积：774.56万平米，同比增长118.25%。
• 市场排名：上半年销售金额位列全国第8，较去年同期提升8个位次。
• 7月销售高增：销售金额同比激增202%，预计下半年销售增速有望继续提升。

土地储备充足

• 新增土地储备：82块，总建筑面积2073.93万平米，同比增长32%。
• 土地成本控制：楼面均价仅2365.56元/平米，占销售均价的19%，为未来项目毛利提供保障。

融资渠道多元，成本低位

• 融资活动：上半年成功发行18亿元PPN、15.93亿元购房尾款ABS、13亿美元美元债券。
• 融资额度：已获中期票据注册85亿元，公司债券无异议函不超过47.27亿元。
• 融资成本：借款平均融资成本为5.75%，维持在低位。

商业板块表现优异

• 吾悦广场运营：已开业26个，总开业面积252.08万方，同比增长70.82%。
• 租金收入：8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达98.32%。
• 在建及拟建项目：达到54个，支持公司全国扩张战略。

关键信息

全国布局

新城控股已实现“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的均衡布局。

财务指标趋势

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 预期：未来2-3年销售增速仍将保持在行业较高水平，EPS上调至4.38元、5.33元、6.60元，对应PE分别为5.50倍、4.52倍、3.65倍。

风险提示

1. 行业销售波动：房地产行业销售规模整体下滑可能影响公司回款。
2. 政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能对销售和盈利能力产生压力。
3. 融资环境变化：银行贷款紧张、债券利率上升可能加剧流动性风险。
4. 运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地激进可能带来资金风险。
5. 汇率波动：美元融资可能面临汇率风险。
6. 棚改政策不达预期：三四线城市地产销售可能受棚改货币化比例下降影响。

附录：财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

估值指标

市场数据

投资评级标准

• 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
• 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
• 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
• 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
• 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。