20220401-国信证券-新城控股-601155.SH-开发销售保持韧性_投资物业强劲增长_7页_313kb

新城控股 (601155.SH) 总结

核心内容

新城控股在2021年实现了营业收入的稳健增长，尽管归母净利润有所下降，但其投资物业业务表现强劲，为公司提供了良好的增长动力。公司整体财务状况稳健，已迈入“绿档”状态，具备较强的抗风险能力。

主要观点

• 营业收入增长：2021年公司营业收入达到1682亿元，同比增长15.6%。
• 归母净利润下降：归母净利润为126亿元，同比下降17.4%，主要受到开发物业毛利率下降的影响。
• 毛利率变化：综合毛利率下降3.1个百分点至20.4%，其中开发物业结算毛利率下降4.1个百分点至17.7%，而投资物业租金毛利率则上升1.9个百分点至72.6%。
• 销售表现：2021年销售面积同比增长0.2%至2355万m²，销售金额同比下降6.9%至2338亿元，主要由于销售均价下降7.1%。
• 土储结构：公司土地储备充足，总土地储备为1.38亿m²，其中一二线城市占比37%，长三角区域三四线城市占比30%。2021年新增土储建面2158万m²，商业综合体项目占比48%。
• 投资物业增长：2021年物业出租及管理收入达到80亿元，同比增长46.6%。在管面积增长33%至1248万m²，新开业吾悦广场30座，共布局188座吾悦广场。
• 财务稳健：截至2021年末，公司净负债率48%，现金短债比1.07，资产负债率69.95%，符合“三道红线”要求，所有指标均达绿档。
• 经营现金流：2021年经营现金流量净额为220亿元，连续四年为正，显示公司运营能力良好。
• 融资成本下降：平均融资成本为6.57%，较上年下降0.15个百分点，融资环境有所改善。

关键信息

• 投资建议：维持“买入”评级，预计2022年和2023年归母净利润分别为131.3亿元和138.7亿元，对应EPS分别为5.81元和6.14元，PE分别为5.3倍和5.0倍。
• 风险提示：包括开发物业销售、结算不及预期；投资物业租金收入不及预期；盈利水平进一步下行；市场环境恶化等。

财务预测与估值

财务指标分析

• 资产负债表：公司资产总计在2024年预计达到732693百万元，股东权益稳步增长。
• 利润表：营业利润逐年下降，但投资物业带来的收入增长有助于维持整体盈利。
• 现金流量表：经营现金流保持正向，投资活动现金流为负，但融资活动现金流有所波动。

总结

新城控股在2021年展现出较强的开发销售韧性，同时投资物业业务强劲增长，推动公司整体业绩表现。公司财务状况稳健，符合监管要求，具备良好的市场前景和抗风险能力。尽管净利润有所下降，但公司通过多元化业务布局和优化土储结构，为未来增长提供了坚实基础。投资建议维持“买入”评级，未来两年净利润预计稳步增长，EPS和PE均保持在合理区间。