20220831-西南证券-新城控股-601155.SH-开发商业双轮驱动_财务稳健信用筑底_5页_1mb

新城控股2022年中期业绩及未来展望总结

核心内容

新城控股在2022年上半年面临业绩承压，但通过双轮驱动策略和财务稳健管理，为未来业绩增长奠定基础。公司积极优化负债结构，提升信用评级，同时在商业运营和房地产开发方面保持稳定发展。

主要观点

• 业绩表现：2022年上半年公司营业收入428.0亿元，同比下降45.9%；归母净利润30.1亿元，同比下降30.1%。尽管营收和净利润双降，但整体毛利率提升2.3个百分点至21.9%，其中物业出租及管理业务毛利率显著提升至72.2%。
• 销售情况：2022年上半年公司销售金额652亿元，同比下降44.6%；销售面积657万方，同比下降39.5%。销售均价下降8.4%，主要受疫情和市场低迷影响。但公司销售排名提升至行业第14名。
• 土储资源：截至2022年6月，公司总土地储备达1.3亿方，覆盖2021年销售面积的5.6倍，满足未来几年开发需求。土储布局以一二线城市为主，占比37%，长三角三四线城市占比29%，结构合理。
• 商业运营：商业运营总收入47.2亿元，同比增长19.8%。吾悦广场数量达131座，出租率维持在96%的高位，显示出公司商业板块的强劲表现。
• 财务状况：公司“三道红线”处于“绿档”状态，剔除预收账款的资产负债率67.1%，净负债率显著下降至48.4%。现金短债比为1.06倍，公司融资渠道拓宽，完成10亿元中期票据发行及1亿美元优先绿色票据发行。
• 现金流与投资：2022年1-8月公司偿还境内外债券103亿元，占全年债务到期总额的81.7%。公司现金流状况整体改善，2022年经营活动现金流净额为-965.39亿元，但预计未来三年将逐步恢复。
• 盈利预测：预计公司2022-2024年归母净利润增速分别为-17.79%、8.29%、8.02%。公司整体盈利能力有所波动，但随着业务调整，有望逐步恢复。
• 投资建议：基于公司双轮驱动优势和信用修复，给予“持有”评级。
• 风险提示：商业勾地竞争加剧、销售额下滑、低线城市租金不稳定等因素可能影响公司未来发展。

关键信息

财务指标

• 资产负债率：2022年为67.1%，较2021年有所下降。
• 净负债率：2022年为48.4%，较2021年下降12.1个百分点。
• 现金短债比：1.06倍，显示公司短期偿债能力较强。
• 在手现金：447.8亿元，为公司提供充足的流动性支持。
• 融资成本：整体平均融资成本同比下降0.1个百分点至6.50%。

业务预测

• 房地产开发销售：预计2022年收入为110683亿元，增速-30.0%；毛利率为15.0%。
• 物业出租及管理：预计2022年收入为9962亿元，增速25.0%；毛利率为68.0%。
• 合计收入：预计2022年为122789亿元，增速-27.01%；整体毛利率为19.57%。

估值指标

• PE（市盈率）：2022年为4.54倍，2023年为4.20倍，2024年为3.88倍。
• PB（市净率）：2022年为0.45，2023年为0.42，2024年为0.38。
• EV/EBITDA：2022年为-15.96倍，2023年为-16.37倍，2024年为-17.13倍。

股东权益与资本结构

• 股东权益：2022年为103478.69亿元，预计2023年为112696.39亿元，2024年为122645.50亿元。
• 每股收益：2022年为4.58元，2023年为4.96元，2024年为5.36元。
• 每股净资产：2022年为45.78元，2023年为49.85元，2024年为54.26元。

结论

新城控股在2022年上半年业绩受到市场和疫情的双重影响，但通过优化财务结构、提升商业运营效率，公司展现出较强的抗风险能力和持续发展潜力。尽管短期面临销售和盈利压力，但公司已售未结资源充足，未来有望实现业绩稳定增长。结合财务健康状况和业务结构优势，公司具备一定的投资价值，但需关注市场环境和政策变化带来的潜在风险。