2021下半年《Savills大湾区甲级写字楼指数》_12页_5mb

报告摘要

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容

大湾区甲级写字楼指数由第一太平戴维斯发布，旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供大湾区甲级写字楼市场的参考指标。该指数涵盖租金、价格及总租用成本，反映市场趋势与城市间差异。指数自2019年10月首次发布，定期进行半年度更新。

主要观点

市场整体表现：2021年下半年，尽管大湾区经济持续复苏，但受奥密克戎疫情影响、市场供过于求及部分开发商资金压力影响，租金和价格指数均出现环比下降。
租金指数：大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%，同比下降4.1%，至143.8。深圳是唯一租金指数正增长的城市，环比增长0.6%，至139.3。其他城市租金指数均下降，其中香港跌幅最大，降至134.7，首次低于广州及深圳。
价格指数：价格指数继上半年小幅上升后，下半年再次环比下降1.6%，至191.3。深圳价格指数跌幅最显著，环比下降6.5%。广州和珠海价格指数略有上升，分别为0.4%和0.2%。
供需分析：2021年下半年，大湾区新增供应达137.5万平方米，推动总存量环比增长4.5%，至3,180.1万平方米。区域净吸纳量达114.8万平方米，同比增长1.1倍。深圳净吸纳量达119.4万平方米，占区域总量的55.8%，为历史新高。
空置率：区域平均空置率上升至21.3%，其中部分二、三线城市空置率增幅较大，珠海空置率上升至46.9%。
总租用成本：总租用成本包含净有效租金、物业管理费及相关税费。六个城市的总租用成本下降，而深圳、东莞、江门、肇庆则因租金微涨、优质供应或物业费上升而增长。香港总租用成本下降6.1%，至606.6元/平方米/月，与内地城市差距缩小至6.1倍。
市场周期：除深圳外，其余城市均处于下降初期阶段。深圳因租金上涨首次进入上升初期。

关键信息

数据取样范围

研究范围包括大湾区内地九个城市及香港特别行政区。
香港、深圳、广州研究时间自2009年起，其余七个内地城市自2013年起。
澳门暂未被纳入取样范围。

租金指数变化

2021年下半年，租金指数环比下降1.9%，同比下降4.1%，至143.8。
深圳是唯一租金正增长的城市，环比增长0.6%，至139.3。
广州租金指数环比下降1.2%，至142.9。
香港租金指数跌幅最大，降至134.7，首次低于广州和深圳。

价格指数变化

价格指数环比下降1.6%，同比下降1.2%，至191.3。
广州和珠海价格指数略有上升，分别为0.4%和0.2%。
深圳价格指数跌幅最显著，环比下降6.5%，至168.0。

总租用成本

总租用成本包括净有效租金、相关税费及物业管理费。
六个城市总租用成本下降，深圳、东莞、江门、肇庆则因租金上涨、优质供应或物业费上升而增长。
香港总租用成本下降6.1%，至606.6元/平方米/月。

租户市场影响

多个城市呈现租户主导市场特征，促使业主提供租金优惠或延长免租期以吸引租户。
租赁需求虽有所回升，但供过于求仍对市场去化构成压力。

市场展望

2022年大湾区经济预计保持积极，地区生产总值增长6.1%。
TMT行业持续扩张，将支撑写字楼租赁需求。
供应高峰将导致空置率上升及竞争加剧，租金指数预计延续下降趋势。
写字楼销售市场仍面临挑战，价格指数或在2022年上半年再度下降。

重点城市分析

香港

写字楼租赁市场持续承压，空置率环比上升0.4个百分点，至9.9%。
总租用成本下降6.1%，与内地城市差距缩小至6.1倍。

深圳

TMT行业扩张带动市场需求增长，净吸纳量达119.4万平方米，创历史新高。
空置率下降3.8个百分点，至22.7%。
是唯一进入上升初期的城市，租金首次自2018年下半年以来上涨。

广州

写字楼市场显著反弹，净吸纳量达46.1万平方米，同比增长8.7倍。
空置率维持在个位数，至9.5%，但环比上升1.3个百分点。

珠海

受《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》政策影响，市场表现有所提振。
年度净吸纳量达27.4万平方米，较2020年增长2.3倍。
空置率上升至46.9%，受新增供应影响较大。

联系方式

谢靖宇 Carlby Xie：第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事
TEL: +8620 3665 4874
E-mail: carlby.xie@savills.com.cn
黎青山 Sam Lai：第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事
TEL: +8620 3665 4830
E-mail: sam.lai@savills.com.cn