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弘则弥道（上海）投资咨询有限公司 - 中美政策展望2.0 总结

核心内容

本报告由弘则弥道（上海）投资咨询有限公司的章左昊撰写，发布于2021年11月。报告分析了中国和美国在房地产及货币政策方面的动态，以及对其他政策的简要点评。主要目的是为机构客户提供政策趋势的参考，以辅助投资决策。

01 地产破局还需政策发力

主要观点

• 地产政策持续收紧：自2021年7月以来，地产政策层层加码，尤其是对销售端额度的控制和禁止违规贷款资金流入房市，导致销售持续走弱。
• 房企降杠杆趋势：受“三条红线”政策影响，房企杠杆水平持续下降，融资渠道受限。近期政策进一步收紧，预计房企降杠杆趋势将延续。
• 销售回款重要性提升：销售走弱使得地产链条资金紧张，销售回款成为房企资金来源的关键。在销售未企稳的情况下，地产投资和上下游资金将面临压力。
• 土地市场疲软：拿地面积和溢价率大幅走低，流拍率上升，开发商扩张热情下降。仅靠约束土地溢价率无法激发拿地积极性。
• 施工和建安端韧性：理论上施工和建安端仍有韧性，但因资金压力大，整体建材需求疲软。
• 信贷额度松动：部分地方银行对房地产贷款额度有所松动，但未出台明确政策，影响有限。
• 房地产税试点：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，试点期限为五年，被视为利空。
• 政策窗口期影响：在政策模糊的窗口期，市场观望情绪浓厚，地产销售难以明显改善。

关键信息

• 地产政策收紧对销售和资金链形成双重压力。
• 房地产税试点是新的政策变量，可能对市场造成冲击。
• 信贷额度松动是短期行为，对市场影响有限。
• 地产政策放松需等待关键节点：12月中央经济工作会议和明年两会。

02 联储紧缩宜早不宜迟

主要观点

• 联储加息条件成熟：非农就业修复比例已达81%，失业率降至4.6%，均低于充分就业水平，支持加息。
• 通胀持续高位：CPI、核心CPI、核心PCE均远超2%，且预计半年到一年内仍将维持高位。
• 联储态度转变：联储对通胀的看法从“暂时”转向“长期高位”，意味着加息条件更明确。
• 经济复苏依赖服务业：美国经济复苏主要依赖服务业和非耐用品消费，但房地产和制造业已出现拐点迹象，未来增长空间有限。
• 加息预期升温：市场交易显示加息预期持续升温，但定价尚不充分，未来仍有上行空间。

关键信息

• 联储加息条件已基本满足，未来将逐步推进。
• 短期加息预期升温，但实际加息时间点仍需观察。
• 房地产和制造业出现拐点，可能限制经济持续增长。
• 美债收益率和OIS利率走势表明市场对加息的预期有限，但未来仍有调整空间。

03 其余政策简评

主要观点

• 国内财政压力：土地出让金大幅下滑将对地方财政造成压力，预计2021年接近9万亿，2022年可能下降20%或更多，难以通过专项债和公共财政完全弥补。
• 美国基建法案：众议院通过5500亿美元基建法案，为边际利好，但金额有限，分年投资，实际影响有限。
• 行业性政策缓和：国内行业性政策在前期收紧后略有缓和，如医保谈判超预期，可能是为缓解经济下行压力。
• 大宗商品调控：动力煤调控已见成效，商品价格重心下移，短期内无强政策出台。若12月发现动力煤仍短缺，政策或进一步调节供应，其他用煤品种可能有机会。

关键信息

• 地方财政受土地出让金下滑影响，基建投资难以明显改善。
• 美国基建法案对经济拉动有限，需关注长期影响。
• 行业性政策可能短期缓和，但经济预期未稳前不会进一步收紧。
• 大宗商品市场短期无强政策，需关注后续调控措施。

总结

本报告指出，中国地产政策仍处于紧缩阶段，销售和资金链承压，房企降杠杆趋势将持续。房地产税试点和信贷额度松动对市场影响有限，地产政策放松需等待关键政策节点。

美国联储加息条件已基本成熟，通胀持续高位，联储态度逐渐转向支持加息。经济复苏依赖服务业，但房地产和制造业已出现拐点，未来增长空间有限。市场对加息预期升温，但定价尚不充分，美债收益率仍有上行空间。

其余政策方面，国内财政压力大，基建投资难以起色；美国基建法案影响有限；行业性政策短期缓和；大宗商品市场短期无强政策，需关注后续调控。