20230130-光大证券-土地市场月度跟踪报告（2022年12月）_2022年宅地成交量缩价稳_一线城市楼面均价提升明显_17页_1mb

报告摘要

行业研究总结：2022年房地产市场分析及投资建议

核心内容

2022年，中国房地产市场整体呈现成交量下降、价格相对稳定的趋势，尤其在土地市场和住宅类用地方面，供需均出现明显下滑。与此同时，部分城市特别是核心一线城市表现出更强的市场韧性，土地成交均价有所上升，显示出市场对核心城市的持续关注和需求。

主要观点

土地市场概况

全国百城土地市场：
- 2022年12月，百城土地供应面积同比增长1.2%，成交面积增长29.0%。
- 2022年1-12月，土地供应面积同比下降7.6%，成交面积同比下降3.0%。
- 土地成交楼面均价为2066元/平方米，累计同比下降22.9%。
住宅类用地市场：
- 2022年12月，住宅类用地供应面积同比下降24.8%，成交面积增长20.1%。
- 2022年1-12月，住宅类用地供应面积同比下降32.8%，成交面积同比下降27.1%。
- 住宅类用地成交楼面均价为5508元/平方米，累计同比下降2.3%。

分城市能级分析

一线城市：
- 供应面积同比下降38.3%，成交面积同比下降32.9%。
- 成交楼面均价为18054元/平方米，累计同比提升13.9%。
- 供需比为1.1。
二线城市：
- 供应面积同比下降40.7%，成交面积同比下降37.9%。
- 成交楼面均价为6545元/平方米，累计同比提升1.5%。
- 供需比为1.3。
三线城市：
- 供应面积同比下降27.0%，成交面积同比下降18.8%。
- 成交楼面均价为3479元/平方米，累计同比下降11.1%。
- 供需比为1.3。

TOP50房企拿地情况

新增土储价值：
- 2022年1-12月，TOP50房企新增土储价值1.38万亿元，累计同比下降55.1%。
- 新增土储价值前三房企为保利发展（1351亿元）、华润置地（1066亿元）、中海地产（872亿元）。
新增土储面积：
- 2022年1-12月，TOP50房企新增土储面积1.1亿平方米，累计同比下降75.2%。
- 新增土储面积前三房企为保利发展（902万平）、华润置地（771万平）、万科地产（696万平）。

22城“两集中”供地情况

成交量与价格：
- 2022年，22城集中供地（涉宅）成交建面1.4亿平方米，同比下降41.4%；成交总价1.8万亿元，同比下降22.4%。
- 成交楼面均价12373元/平方米，同比提升32.4%。
- 成交面积TOP3城市为成都（1200万平）、杭州（1166万平）、上海（1102万平）。
- 成交总价TOP3城市为上海（2839亿元）、杭州（1914亿元）、北京（1615亿元）。
- 成交楼面均价TOP3城市为北京（33325元/平）、上海（25771元/平）、厦门（23927元/平）。

关键信息

政策环境：
- 2023开年，监管部门释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。
- 多部委通过信贷、债券、股权方式协同支持，提振行业信心。
- 5年期LPR下调，地方政府优化购房政策，如调整“认房认贷”标准、降低首付比例和按揭利率、发放购房补贴等。
投资建议：
- 主线一：关注核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展。
- 主线二：关注先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股。
- 主线三：关注存量资产资源丰富、管理高效的房企，利用REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港。
风险分析：
- 房地产行业宽松政策推进不及预期。
- 房地产市场需求不及预期。
- 房地产企业项目竣工不及预期。
- 房地产企业多元化业务经营不佳。
- 房地产企业信用风险，部分房企面临债务到期高峰及“三道红线”降杠杆要求。

附录：重点上市公司列表

| 证券代码 | 公司名称 | 收盘价（元/港元） | EPS（元） 2021 | EPS（元） 2022E | EPS（元） 2023E | EPS（元） 2024E | 三年CAGR | PE 2021 | PE 2022E | PE 2023E | PE 2024E | 投资评级 | 变动 |
|----------|------------|------------------|----------------|----------------|----------------|----------------|-----------|--------|----------|----------|----------|----------|--------|------|
| 000002.SZ | 万科A | 18.09 | 1.94 | 2.02 | 2.31 | 2.69 | 11.5% | 9.3 | 9.0 | 7.8 | 6.7 | 买入 | 维持 |
| 600048.SH | 保利发展 | 15.52 | 2.29 | 1.56 | 1.96 | 2.13 | -2.4% | 6.8 | 10.0 | 7.9 | 7.3 | 买入 | 维持 |
| 600383.SH | 金地集团 | 9.67 | 2.08 | 2.20 | 2.33 | 2.38 | 4.6% | 4.6 | 4.4 | 4.2 | 4.1 | 买入 | 维持 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 14.40 | 1.16 | 0.49 | 0.99 | 1.36 | 5.5% | 12.4 | 29.3 | 14.5 | 10.6 | 买入 | 维持 |
| 600048.SH | 新城控股 | 20.75 | 5.59 | 4.64 | 5.46 | 5.70 | 0.7% | 3.7 | 4.5 | 3.8 | 3.6 | 买入 | 维持 |
| 002244.SZ | 滨江集团 | 10.16 | 0.97 | 1.27 | 1.52 | 1.79 | 22.6% | 10.4 | 8.0 | 6.7 | 5.7 | 买入 | 维持 |
| 600848.SH | 上海临港 | 12.21 | 0.61 | 0.65 | 0.88 | 1.17 | 24.2% | 20.0 | 18.8 | 13.9 | 10.4 | 买入 | 维持 |
| 2202.HK | 万科企业 | 16.08 | 1.94 | 2.02 | 2.31 | 2.69 | 11.5% | 7.2 | 6.9 | 6.0 | 5.2 | 买入 | 维持 |
| 0688.HK | 中国海外发展* | 21.90 | 3.32 | 3.34 | 3.40 | 3.80 | 4.6% | 5.7 | 5.7 | 5.6 | 5.0 | 买入 | 维持 |
| 0123.HK | 华润置地* | 39.30 | 3.73 | 3.82 | 4.17 | 4.84 | 9.1% | 9.1 | 8.9 | 8.2 | 7.0 | 买入 | 维持 |
| 0081.HK | 龙湖集团* | 26.60 | 3.57 | 4.04 | 5.01 | 5.68 | 16.7% | 6.4 | 5.7 | 4.6 | 4.1 | 买入 | 维持 |
| 0817.HK | 中国金茂* | 1.85 | 0.45 | 0.53 | 0.57 | 0.65 | 13.0% | 3.6 | 3.0 | 2.8 | 2.5 | 买入 | 维持 |
| 0123.HK | 越秀地产* | 11.34 | 1.34 | 1.32 | 1.41 | 1.50 | 3.8% | 7.3 | 7.4 | 7.0 | 6.5 | 买入 | 维持 |
| 0081.HK | 中国海外宏洋集团* | 3.60 | 1.42 | 1.43 | 1.66 | 1.98 | 11.7% | 2.2 | 2.2 | 1.9 | 1.6 | 买入 | 维持 |