20180702-辉立证券-Portfolio_reconstitution_continues_with_Twenty_Anson_sale_7页_571kb
报告摘要
CapitaLand Commercial Trust (CCT) 总结
核心内容
CapitaLand Commercial Trust (CCT) 是一间新加坡房地产投资信托基金（REIT），近期宣布出售其持有的 Twenty Anson 办公大楼，以 S$516mn 的价格完成交易，该价格较 2017 年底的估值 S$433mn 高出 19%。此次交易是 CCT 持续优化其投资组合的一部分，通过出售低效资产并投资于高收益项目，实现资本的有效再利用。
主要观点
1. 出售 Twenty Anson 的背景与影响
- 出售价格：S$516mn，高于 2017 年底估值 19%。
- 出售原因：作为 CCT 持续优化投资组合的一部分，出售 Twenty Anson 以回收资本并投资于更高收益的资产。
- 对 NPI 的影响：Twenty Anson 贡献约 5.5% 的 FY17 净财产收入（NPI），出售将对收入造成一定影响，但预计可通过出售所得弥补。
2. 出售的积极因素
- 有利的退出收益率：Twenty Anson 的退出收益率为 2.7%，优于 2017 年出售的其他物业（3.2% - 3.4%）。
- IRR 表现良好：在 6 年持有期内，CCT 实现了约 7% 的无杠杆内部收益率（IRR），高于平均资本成本 4.6%。
- 资本再利用：CCT 近年来通过出售 3 个本地物业（WE, OGS, TE）和收购 AST2，展示了其有效资本回收和资产优化的能力。
- 杠杆率下降：出售所得将用于减少债务，使总杠杆率从 37.9% 降至 34.5%，增强财务稳健性。
3. 未来展望
- 租金增长预期：预计 2018 年办公室租金将增长 5-10%，受益于供应减少。
- 债务结构优化：90% 的债务为固定利率，降低了利率风险。FY19 年仅有 8% 的债务需再融资。
- 投资组合调整：出售 Twenty Anson 后，CCT 将进一步聚焦于 Marina Bay 等高增长区域。
关键信息
财务表现
- 净财产收入（NPI）：FY17 为 S$265.5mn，FY18e 预计为 S$310.9mn，FY19e 预计为 S$329.0mn。
- 派息（DPU）：FY17 为 S$0.087，FY18e 预计为 S$0.088，FY19e 预计为 S$0.094。
- 派息收益率：FY17 为 5.2%，FY18e 预计为 5.3%，FY19e 预计为 5.7%。
- P/NAV 比率：FY17 为 0.93，FY18e 预计为 0.91，FY19e 预计为 0.91。
投资组合调整
- 出售资产：Twenty Anson（20 层甲级写字楼）。
- 收购资产：Asia Square Tower 2 (AST2)，其收益率为 3.6%，基于 88.7% 的承诺占用率。
- 资产优化：通过出售低效资产，CCT 将资本注入更高收益的项目，提升整体回报率。
估值与目标价格
- 目标价格：S$1.88，对应 FY18e 派息收益率为 4.7%，P/NAV 为 0.97x。
- 预测 CAGR：DPU 从 FY17 至 FY19 的年复合增长率（CAGR）为 3.4%。
- 估值方法：使用 DDM（股息贴现模型），成本为 6.76%，终端增长率为 1.85%。
财务数据概览
| 项目 | FY15 | FY16 | FY17 | FY18e | FY19e |
|---|---|---|---|---|---|
| 净财产收入（NPI） | 219.3 | 265.5 | 310.9 | 329.0 | |
| 派息（DPU） | 0.091 | 0.087 | 0.088 | 0.094 | |
| P/NAV | 0.93 | 0.93 | 0.91 | 0.91 | |
| 派息收益率 | 5.50% | 5.20% | 5.30% | 5.70% | |
| 总杠杆率 | 29.5% | 37.7% | 37.3% | 34.0% |
投资建议
- 评级：Accumulate（维持）。
- 目标价格：S$1.88。
- 总回报率：预计 FY18e 总回报率为 18.5%。
- 推荐依据：虽然基于定量指标，但推荐也考虑了定性因素，如风险回报比、市场情绪、股价催化剂等。
市场与财务数据
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 市场资本（SGD mn） | 6213 |
| 流通股（MN） | 3,743 |
| 52 周最高/最低价（SGD） | 2.05 / 1.60 |
| 3 个月平均每日交易额（MN） | 11.01 |
联系方式
-
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- 张 Jing：研究分析师（交通运输与汽车），电话 (86) 2151699400-103，邮箱 zhangjing@phillip.com.cn
- 黄 John：研究分析师（香港及内地物业、酒店与娱乐），电话 (852) 2277 6527，邮箱 johnycwong@phillip.com.hk
- 范国和：研究分析师（医药、健康与个人护理、TMT），电话 (86)2151699400-110，邮箱 fanguohe@phillip.com.cn
- 王燕楠：研究分析师（新能源），电话 (86) 2151699400-107，邮箱 wangyannan@phillip.com.cn
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销售代表：
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- 黄 Matthew：国际销售经理，电话 (852)22776678，邮箱 foreignstock@phillip.com.hk
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