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报告摘要

总结：CapitaLand Mall Trust 2Q18 结果分析

核心内容

CapitaLand Mall Trust（CMT）在2018年第二季度（2Q18）的经营表现及市场估值情况被详细分析。整体表现略高于预期，但零售业仍面临挑战，尤其是餐饮（F&B）板块的销售增长缓慢，成为拖累整体业绩的主要因素。

主要观点

经营表现：
- 2Q18的净财产收入（NPI）和每股派息（DPU）均在预期范围内，1H18的NPI和DPU分别达到FY18e预期的50%和49%。
- 2Q18的租金回溯率稳定在0.8%，但租户销售尚未显著回升。
- 多个租户行业在2Q18出现销售回暖，包括美容健康、礼品纪念品和超市，但整体租户销售仍同比下滑0.2%。
估值变化：
- 尽管利率上升，但CMT的估值资本化率（valuation cap rate）压缩了10-15个基点，导致整体资产估值增长0.7%或约7310万新元。
- 估值倍数（P/NAV）在2Q18为1.08，与前一季度相比略有下降，但仍维持在1.02-1.12之间。
财务数据：
- 收入与利润：
  - 2Q18总收入为171.4万新元，较2Q17增长1.6%。主要得益于Plaza Singapura、Bedok Mall、Bugis Junction和Tampines Mall的租金收入增加，但Sembawang Shopping Centre的出售拉低了总收入。
  - 净财产收入（NPI）为120.8万新元，同比增长2.8%，主要受益于较低的公用事业和营销费用。
  - 可分配收入为100.0万新元，同比增长2.9%。
  - 每股派息（DPU）为2.81美分，同比增长2.2%。
- 财务指标：
  - 净资产收益率（ROE）稳定在5.9%-6.1%之间。
  - 资产负债率（Net Gearing）维持在35.5%-36.9%之间。
  - 净财产收入利润率（NPI margin）和运营利润率（Operating Income Margin）分别达到71.3%和64.3%。
前景展望：
- 尽管租金回溯率稳定，但租户销售仍是推动租金增长的关键因素。
- 零售业面临科技发展的挑战，尤其是电商的冲击。
- 预计Funan项目将在2H19完成，且已预租了50%的零售空间和20%的办公空间，管理层对该项目的6.5%回报率目标持乐观态度。

关键信息

目标价格：维持中性评级，目标价格为S$2.05。
预期收益率：FY18e的预期收益率为5.6%，P/NAV为1.03。
主要股东：Capitaland持有30.53%，BlackRock持有6.07%，其他主要股东包括国家工会联合会、Sumitomo Mitsui Asset Management Co.和Vanguard Group。
市场表现：
- 1M TH：+5.4%
- 3M TH：+4.3%
- 1Y R：+14.0%
- 相对恒生指数（STI）表现：1M TH为+5.4%，3M TH为-6.4%，1Y R为+3.6%。

估值方法

DDM模型：使用成本权益（7.25%）和终端增长率（1.5%）进行估值。
关键财务比率：
- P/NAV：1.08
- 派息收益率（Distribution yield）：5.3%
- 净财产收入收益率（NPI yield）：6.0%

其他信息

现金流量：
- 2Q18经营现金流为443万新元，资本支出（Capex）为166万新元，投资现金流为81万新元。
- 净现金流变化为-67万新元，期末现金及等价物为456万新元。
风险提示：
- 投资涉及风险，建议投资者参考风险披露声明。
- 本报告不构成定制化投资建议，仅用于一般信息参考。

联系信息

香港代表：
- 王 Benny：研究总监，联系方式：(852)22776720，邮箱：bennywang@phillip.com.hk
- 张 Jing：研究分析师，联系方式：(86) 2151699400-103，邮箱：zhangjing@phillip.com.cn
- 黄 John：研究分析师，联系方式：(852) 2277 6527，邮箱：johnycwong@phillip.com.hk
- 范 Guohe：研究分析师，联系方式：(86)2151699400-110，邮箱：fanguohe@phillip.com.cn
- 王 Yannan：研究分析师，联系方式：(86) 2151699400-107，邮箱：wangyannan@phillip.com.cn
销售代表：
- 欧 Aric：公司及机构销售经理，联系方式：(852) 2277 6783，邮箱：corporatesales@phillip.com.hk
- 黄 Matthew：国际销售经理，联系方式：(852)22776678，邮箱：foreignstock@phillip.com.hk
- 石 Yoshikazu：日本团队国际销售经理，联系方式：(852) 2277 6624，邮箱：yshikita@phillip.com.hk