20220511-国金证券-公募基础设施REITs2022年一季报分析_疫情反复下业绩分化_产权类项目整体较优_8页_1mb

公募基础设施REITs 2022年一季报分析总结

核心内容

2022年4月下旬，2021年成立上市的11只公募基础设施REITs发布了2022年一季度报告。受一季度国内疫情散发影响，REITs经营情况出现分化，其中高速公路类项目受疫情影响较大，其余类型项目整体表现较为稳定。

主要观点

1. 一季报经营业绩分析

• 产权类REITs表现突出：东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT在营收、净利润和EBITDA方面均超过招募说明书预期。
• 特许经营权类REITs受影响较大：除中航首钢绿能REIT外，其余特许经营权类REITs一季度业绩均低于预期，主要受疫情和季节性因素影响。
• EBITDA环比多数上涨：除华安张江光大REIT外，其余REITs一季度EBITDA较上季度有所增加，其中仓储物流类、高速公路类REITs盈利能力较强。
• 可供分配金额完成情况分化：近一半REITs一季度可供分配金额超过同期预期，但多数REITs较上季度有所下降，仅有红土盐田港REIT实现连续增长。

2. 二级市场表现

• 价格指数波动：REITs等权价格指数及总成交额呈现先升后降的态势，一季度回报为3.02%，较上季度有所下降。
• 行业分化明显：生态环保类REITs表现最佳，当季回报为7.69%；产业园区类次之，回报为4.54%；仓储物流类回报为3.42%；高速公路类回报为-2.82%。
• 部分产品涨幅显著：中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT实现正收益，其余产品多数下跌。
• 成交量下降：4月各REITs成交量较上月有所下降，富国首创水务REIT、华夏越秀REIT及建信中关村REIT成交量降幅明显。

关键信息

1. 项目运营情况

• 产业园区类REITs：整体运营良好，但疫情反复对后续经营有一定影响。博时蛇口产园REIT出租率略有下降，但租金单价上升；东吴苏园产业REIT出租率及租金水平稳定，但需关注租金减免政策影响；建信中关村REIT出租率保持稳定，但部分客户计划退租。
• 仓储物流类REITs：出租率及租金水平基本平稳，红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT经营业绩稳中有升。
• 高速公路类REITs：受疫情影响，车流量及通行费收入下降明显，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀REIT均出现收入下滑。
• 生态环保类REITs：运营情况稳定，富国首创水务REIT因季节性因素表现低于预期，中航首钢绿能REIT因检修和调运安排影响表现，但整体未出现异常波动。

2. 现金分派率

• 特许经营权类REITs：浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT现金分派率较高。
• 产权类REITs：建信中关村REIT、红土盐田港REIT分派率略高，整体差异不大。

3. 风险提示

• 政策调整风险：REITs扩募、税收、项目类型等政策存在不确定性。
• 项目运营风险：项目运营可能受市场或团队变动影响。
• 流动性风险：二级市场流动性不足可能影响交易。
• 估值波动风险：经济冲击可能导致项目估值波动。
• 基金治理风险：外部委托管理模式下可能存在利益冲突。

总结

2022年一季度，公募基础设施REITs整体表现分化，产权类项目表现优于特许经营权类项目。产业园区类、仓储物流类REITs运营良好，而高速公路类受疫情影响较大。二级市场表现同样分化，生态环保类REITs价格表现最佳，但成交量有所下降。基金管理人需密切关注疫情对项目运营的影响，并积极应对可能的政策调整和流动性风险。