人大国发院-中国租赁式公寓的发展情况和现状专题报告16页_7mb

中国租赁式公寓行业发展现状与国际经验启示

一、中国租赁式公寓市场发展现状

自2017年起，中国租赁式公寓行业在“租售并举”的政策背景下快速发展。截至2018年底，全国活跃租赁式公寓品牌已超过80个，覆盖44个城市。产品线日益丰富，客群从青年白领扩展至蓝领、学生和家庭等。

市场发展呈现区域集中化态势

• 国家中心型城市（如北京、上海）：供给规模超过60,000套，城市产业成熟，但人口饱和，职住不平衡问题突出。
• 一线价值型城市（如深圳、广州、杭州）：供给规模在30,000-40,000套之间，产业结构多元，人口持续增长，租房价格跨度大，宜居性较强。
• 流量枢纽型城市（如南京、武汉、成都、西安、重庆）：供给规模在30,000套以下，人口流入显著，但住房供应尚未充分匹配需求。

热点城市内部呈现区位错配

• 一线城市就业人口集中在CBD和产业园区，但租赁式公寓房源分布不均，五环外房源占比达30.8%，导致通勤成本高，影响城市宜居性。

产品趋同与价格错配

• 大部分租赁式公寓面向20-35岁单身青年，产品设计趋同，以30.2平方米的开间户型为主。
• 租金占收入比例过高，特别是对应届毕业生而言，平均租金为3,647元/月，而其薪资水平多在4,000-6,000元之间，存在明显价格错配。

供给端参与主体多样但机构化程度不足

• 行业机构化率不足5%，融资困难制约发展。
• “二房东”模式缺乏产权抵押，难以获得传统金融机构支持，依赖租金贷，存在资金错配风险。
• 税收政策对租赁住房行业不友好，增值税、企业所得税等税率较高，影响盈利水平。

租赁专项用地入市但商业模式不清晰

• 自持型租赁用地和集体土地入市，但开发商面临资金压力、融资渠道不畅及房地产税政策不明确等问题。
• 现行税收优惠政策（如免征土地使用税等）仅限于开发期，运营期政策仍待明确。

二、国际租赁式公寓行业发展经验

美国经验

• 发展历程：自1932年尼克伯克村项目启动，经历五个阶段发展，从政府主导到机构化运营。
• 政策支持：早期以政府补贴为主，后期通过REITs等金融工具推动行业发展。
• 市场特点：
  • 租赁需求多元化，覆盖各年龄层和收入阶层。
  • 租金增长主要由高收入家庭推动。
  • 租赁住房主要集中在15个州，尤其是东西海岸，这些地区税收环境好、人口增长快、房屋供应紧。
  • 机构化程度高，51.8%的租赁住宅由机构投资开发和运营，REITs成为主要融资工具。

英国经验

• 政策演变：
  • 1977年《租金法》保障租客权益，限制租金涨幅，但也对房东造成较大影响。
  • 1984年《住房法》推动市场供需平衡，促进“为租而买”模式发展。
  • 2008年经济危机后，机构化租赁市场崛起，推动“为租而建”模式发展。
• 市场特点：
  • 租赁住房主要依赖存量物业，而非新建土地。
  • 个人房东出租比例逐年下降，机构化运营成为趋势。
  • 政府通过税收和贷款政策引导市场发展。

三、国际经验对我国的启示与展望

1. 行业政策需平衡供需两端

• 需求端：应通过稳定就业和提高居民收入来增强租赁市场需求，同时避免过度行政干预，如租金管控。
• 供给端：政策需保持一致性与连贯性，形成政策组合效应，促进市场稳定发展。
• 政策创新：租房抵扣个税政策已初见成效，未来可进一步完善税收补贴、专项贷款等扶持政策。

2. 金融工具应与财税政策配合

• 金融创新工具如REITs需与税收优惠政策协同，推动行业进入资产管理时代。
• 建议借鉴美国经验，推动本土公募REITs发展，激活存量物业市场。
• 国有银行可发挥类似“两房”的作用，提供融资支持，构建住房金融体系。

3. 热点大城市需优化土地和物业利用

• 借鉴纽约《OneNYC 2050》规划，开发未充分利用土地，缓解区位错配问题。
• 推广共享租赁公寓模式，满足多样化居住需求，提升住房供给效率。

四、总结

中国租赁式公寓行业正处于快速发展阶段，但面临区域发展不均、产品趋同、租金价格错配、融资难、税收政策不完善等问题。借鉴美国和英国的成熟经验，需在政策制定、金融工具应用和土地利用优化等方面进行系统性改进，推动行业向机构化、专业化和可持续发展转型，最终实现“租得起、住得好”的目标，助力构建多层次、多元化的住房体系。