房地产行业：海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告，乘REITs之风，展租赁宏业-20210805-光大证券-43页_3mb

报告摘要

行业研究总结：乘REITs之风，展租赁宏业

核心内容

本报告分析了我国基础设施公募REITs的发展现状、政策调整、海外市场经验以及国内主要房企系长租公寓品牌的表现，旨在为投资者提供关于租赁住房REITs市场的全面洞察。随着我国公募REITs试点范围扩大至保障性租赁住房，租赁行业迎来新的发展机遇。

主要观点

公募REITs的推出意义重大：公募REITs有助于刺激市场、盘活存量资产、化解地方债务风险，成为房地产行业的重要金融工具。
政策红利：2021年7月，958号文将REITs试点范围拓展至保障性租赁住房，非试点范围删除“公寓、住宅”表述，为租赁住房证券化铺平道路。
海外市场经验：海外典型租赁公寓REITs产品如ART、EQR等具备低风险、稳定收益、促进规模化发展等优势，为国内提供参考。
国内租赁市场潜力巨大：预计到2030年，我国租赁人口接近3亿人，租金GMV将达到4.6万亿元，长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势。
国内租赁物业融资模式：目前主要通过租金收益权ABS、CMBS和类REITs三种模式进行证券化融资，为未来公募REITs发展奠定基础。
投资建议：优质长租品牌具备规模性、运营力和现金流三大特征，建议关注具备稳定资产和可靠管理的标的。

关键信息

1. 我国基础设施公募REITs发展

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布通知，我国基础设施公募REITs正式起航。
截至2021年6月，首批9支基础设施REITs产品落地，主要投向仓储物流、高速公路、产业园区等。
二级市场价格总体平稳，日均换手率较低，其中蛇口产园、富国首创水务REIT等表现较好。
公募REITs有助于降低企业融资成本，提升资产运营效率。

2. 保障性租赁住房REITs试点扩大

2021年7月，958号文将公募REITs试点范围拓展至保障性租赁住房，为租赁住房证券化提供政策支持。
试点范围扩大至全国，资产规模要求提升，同时明确非试点范围不包括公寓、住宅等。
鼓励多方参与，提升供需匹配度，推动租赁市场规范化和透明化。

3. 海外典型租赁公寓REITs产品介绍

雅诗阁公寓信托 (ART)：
- 成立于2006年，是亚太最大的公寓酒店服务基金，截至2020年底总资产达72亿新币。
- 投资组合遍布全球15个国家，其中亚太地区占比最高（69.5%）。
- 2020年受疫情影响，营收及毛利同比下降，但长期回报率稳定，具备抗风险能力。
- 市盈率及市净率呈上行趋势，资产周转率稳步提升。
公寓物业权益信托 (EQR)：
- 成立于1966年，是美国首家出租公寓REITs，截至2020年底资产规模达309.7亿美元。
- 主要投资花园洋房和中高层公寓，平均月租金约2680美元。
- 近十年营收及NOI稳步增长，2020年受疫情影响略有下滑。
- 股息率稳定，具备较高的投资吸引力。

4. 国内主要房企系长租公寓品牌

万科A/泊寓：
- 截至2020年，泊寓管理房源位居国内首位，长租公寓板块营收达25.4亿元，同比增长72.3%。
- 布局全国核心城市，具备较强的运营能力和市场竞争力。
龙湖集团/冠寓：
- 2020年冠寓实现租金收入18.1亿元，同比增长55%。
- 主要布局一二线城市，运营模式多样，具备良好的增长潜力。
旭辉控股集团/瓴寓：
- 领寓发行国内民企首单长租公寓储架式权益类REITs。
- 布局上海等核心城市，参与R4地块委托管理项目，推动租赁市场发展。

5. 投资建议与风险分析

投资建议：
- 重点推荐万科A/泊寓，因其在长租公寓市场具有领先地位。
- 建议关注龙湖集团/冠寓和旭辉控股集团/瓴寓，它们在市场中具有较强竞争力和增长潜力。
风险分析：
- 租赁住宅经营风险：租金波动、空置率上升等。
- 流动性风险：REITs产品流通性较低，可能影响投资者的流动性需求。
- 政策推进不及预期风险：政策执行力度和进度可能影响REITs发展。
- 终止上市风险：市场环境变化可能导致REITs终止上市。

结论

我国租赁住房市场正处于政策红利期，公募REITs的推出将为租赁行业提供重要金融支持，促进规模化发展。海外经验表明，REITs产品具备低风险、稳定收益等优势，为投资者提供了新的选择。国内主要房企系长租公寓品牌如万科、龙湖和旭辉等具备良好的运营能力和市场前景，值得关注。然而，投资者也需注意潜在风险，如经营风险、流动性风险等，以做出更为理性的投资决策。

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