20210805-光大证券-房地产_海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告_乘REITs之风_展租赁宏业_43页_5mb

行业研究总结：乘REITs之风，展租赁宏业

核心内容

本报告围绕我国公募REITs的发展及其在租赁住房领域的应用，结合海外市场典型租赁公寓REITs产品经验，分析国内租赁市场现状及未来趋势，并提出投资建议。

主要观点

1. 我国公募REITs的发展

• 公募REITs正式起航：2020年4月30日，我国基础设施公募REITs正式推出，首批9支产品在沪深交易所挂牌，主要投向产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施领域。
• 市场表现：受流通盘较小影响，二级市场价格总体平稳，日均换手率较低。其中，蛇口产园和富国首创水务REIT表现突出。
• 政策背景：当前我国政府部门和实体经济部门杠杆率均达历史高点，REITs成为盘活存量资产、化解地方债务风险的重要手段。
• 试点范围扩大：2021年7月，“958号文”将REITs试点范围拓展至保障性租赁住房，同时删除“公寓、住宅”等非试点范围表述。

2. 海外典型租赁公寓REITs产品介绍

• ART（雅诗阁公寓信托）：

  • 成立于2006年，资产总额达72亿新币，管理房间超16000个，主要分布于亚太地区，其中日本和新加坡占比最高。
  • 2020年营收和毛利分别下降28%和41%，但长期回报率稳定，总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率分别维持在3.4%、6.0%和3.0%。
  • 市盈率和市净率长期上行，2019年分别达14.7PE和0.9PB。
  • 融资成本低，杠杆比例长期低于40%，具备较强的融资能力。

• EQR（公寓物业权益信托）：

  • 成立于1966年，是美国首家出租公寓REITs，截至2020年持有304座房产，公寓单位77889个，市值达309.7亿美元。
  • 营收和NOI自2011年持续增长，2019年分别达27.0亿美元和18.9亿美元。
  • 2016年因战略调整及特殊股息，股息率一度高达19.6%，但2020年受疫情影响，股息率降至2.3%。
  • 市盈率稳定在55.0PE-64.0PE之间，市净率自2014年后上升，资产周转率逐年改善。

3. 国内租赁市场现状与趋势

• 租赁市场潜力巨大：预计2030年我国租赁人口接近3亿人，租金GMV达4.6万亿元。
• 租赁供给结构：当前以市场化供应为主，政府为辅，长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势。
• 政策支持：长租公寓处于政策红利期，监管力度加强及降税导向为其带来发展空间。
• 融资模式：目前主要通过租金收益权ABS、CMBS和类REITs三种证券化模式融资，未来公募REITs的推出将有助于实现资产管理闭环。

4. 国内主要房企系长租公寓品牌

• 万科泊寓：目前是国内集中式长租公寓管理房源首位，2020年实现营收25.4亿元，同比增长72.3%。
• 龙湖冠寓：2020年租金收入达18.1亿元，同比增长55%，主要布局一二线城市。
• 旭辉瓴寓：发行国内民企首单长租公寓储架式权益类REITs，启动上海首个R4地块委托管理项目。

关键信息

• 公募REITs的特性：低风险、稳定收益、节税机制、促进规模化发展。
• REITs对租赁市场的影响：提供金融支持、规范市场、提升透明度、降低融资成本。
• 我国REITs发展背景：政府杠杆率和实体经济杠杆率均达历史高点，推动REITs作为资产盘活工具。
• 海外市场经验：ART和EQR等REITs产品为租赁行业提供稳定回报，具有较强的抗风险能力。
• 国内租赁市场融资方式：租金收益权ABS、CMBS和类REITs，为未来公募REITs积累经验。

投资建议

• 重点推荐：万科A/万科企业，其泊寓品牌在租赁市场占据领先地位，具备规模性、运营力和现金流优势。
• 建议关注：龙湖集团、旭辉控股集团，其长租公寓业务增长显著，布局重点城市，具备良好发展前景。

风险分析

• 租赁住宅经营风险：租金收入受市场波动影响，空置率可能上升。
• 流动性风险：REITs上市初期流动性较低，交易量和换手率有限。
• 政策推进不及预期风险：REITs试点范围扩展及政策执行可能存在不确定性。
• 终止上市风险：市场环境变化可能导致REITs终止上市。

总结

本报告分析了我国公募REITs的发展现状及其在租赁住房领域的应用前景，结合海外经验，指出REITs对租赁行业的积极作用，包括金融支持、市场规范、节税机制等。同时，提出国内长租公寓市场将受益于政策支持和REITs的发展，建议关注具备规模、运营能力和稳定现金流的优质品牌，如万科、龙湖和旭辉。尽管存在一定的风险，但整体来看，租赁行业在REITs推动下具有较大的发展潜力。