2018-租赁市场专题（一）_房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状_27页-2mb

房地产行业租赁市场专题报告总结

核心内容

本报告分析了中国一线城市租赁市场的发展现状，重点探讨了租金上涨的逻辑、长租公寓市场的影响、租赁市场供需失衡问题以及租赁市场融资与盈利模式。

主要观点

• 租金上涨逻辑：一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅基本匹配。2017年租金出现较大程度下滑，导致2018年租金同比涨幅显著。
• 长租公寓市场现状：长租公寓市场渗透率较低，仅为5%左右，其租金溢价在20-30%之间，属于合理范围。长租公寓在供应结构上对市场有改善作用，主要以合租为主，但其对整体租金上涨的推动作用有限。
• 供需失衡问题：一线城市因人口吸附力强与人均收入增长，导致租赁市场长期供小于求。拆违工作和应届生毕业等因素短期内加剧了供需失衡，从而推动租金上涨。
• 租赁市场融资与盈利模式：租赁市场融资方式日益多样化，包括租赁住房专项债、租金收益权ABS、CMBS、REITs等，但盈利模式仍存在较大挑战。

关键信息

一线城市租金上涨情况

• 北京、上海、广州、深圳的平均租金分别为93.67、76.39、52.22、79.38元/平米/月。
• 10月租金同比分别增长19.04%、19.21%、17.67%、25.32%，与2016年同期相比分别增长27.30%、17.56%、15.94%、21.66%。
• 租金收入比一直远超国际公认的合理水平（25%），但控制在50%以内，其中北京租金压力最大，未来上涨空间有限。

长租公寓市场现状

• 长租公寓市场以合租为主，其溢价空间在20-30%之间，主要由装修、保洁等附加服务带来。
• 自如在北上广深的挂牌房源分别为22493、7078、4209、6462套，合租占比约为3/4。
• 长租公寓的市场渗透率较低，仅为3.7%左右，仍为市场的参与者，而非绝对主力。

租赁市场供需失衡

• 一线城市因人口吸附力强、人均收入增长快，长期处于供小于求状态。
• 拆违工作与应届生毕业等短期因素加剧供需失衡，导致租金快速上涨。
• 未来租赁用地入市将改善远期供需关系，但短期内仍难以缓解供需失衡。

多方机构参与租赁市场

• 多方机构（包括房地产企业、中介机构、互联网企业）积极参与租赁市场，形成多种运营模式并行的局面。
• 银行机构通过多种方式参与租赁市场，如提供租金分期产品、参与融资渠道、打造自有租赁平台等。
• 融资工具多样化，包括租赁住房专项债、租金收益权ABS、CMBS、REITs等，但盈利模式仍存疑。

投资建议

• 重点推荐：提前布局长租公寓领域，且自身开发业务运营效益良好的龙头企业，如万科A、招商蛇口、保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团。
• A股唯一房地产基金标的：光大嘉宝，因其在租赁市场融资方面的优势。

风险提示

• 租赁政策推进不及预期
• 政策强控租金上涨

重点公司主要财务数据

行业数据

政策动态

• 2016.12：中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念，加快住房租赁市场立法。
• 2017.5：住建部发布《住房租赁和管理条例》（征求意见稿），鼓励专业化住房租赁企业发展。
• 2017.7：住建部等九部委发布《关于在人口净流入城市的大中型城市加快发展租赁住房市场的通知》，鼓励租赁住房建设。
• 2017.10：十九大报告进一步强调“房住不炒”和“租购并举”。
• 2018.4：证监会、住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确支持住房租赁资产证券化。
• 2018.5：住建部要求租赁住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%。
• 2018.6：银保监会和农业农村部支持保险机构和农村集体建设用地参与租赁市场建设。

租赁用地出让情况

融资工具

融资情况

未来展望

• 租赁市场供需平衡：随着租赁用地入市及政策支持，租赁市场供需关系有望改善。
• 盈利模式：尽管融资方式多样化，但盈利模式仍需进一步探索，尤其是在当前租金水平和融资利率下。
• 政策支持：政府将加大土地和金融政策支持力度，推动租赁市场发展。