20181127-东北证券-房地产_租赁市场专题（一）_房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状_27页_2mb

租赁市场专题总结

核心内容

本报告分析了当前我国租赁市场的发展现状、租金上涨逻辑以及长租公寓市场对租赁市场的影响。重点探讨了租赁市场供需失衡对租金上涨的作用，并对租赁市场未来的发展趋势进行了展望。

主要观点

• 租金上涨逻辑：一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入增幅相匹配，租金仍具有上涨空间。
• 长租公寓市场：长租公寓市场渗透率较低，但通过提供装修、保洁等增值服务，租金溢价合理。
• 供需失衡：一线城市因人口吸附力强、人均收入高，导致租赁市场长期供小于求，租金持续上涨。
• 政策影响：政府通过租赁用地入市、租赁住房专项债、资产证券化等手段推动租赁市场发展，但短期内有效供应不足。
• 盈利困局：尽管融资方式多样化，但长租公寓盈利仍面临挑战，需进一步政策支持。

关键信息

1. 租金上涨情况

• 北上广深平均租金同比分别上涨 19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。
• 与2016年同期相比，租金分别上涨27.30%、17.56%、15.94%、21.66%。
• 一线城市租金收入比均高于国际公认的25%，但未明显上升，控制在50%以内。
• 广州租金压力较小，未来仍具上升空间；北京、深圳租金压力较大，未来上升空间有限。

2. 长租公寓市场现状

• 长租公寓市场渗透率不足5%，主要以合租为主。
• 自如挂牌房源中合租占比约3/4，房源结构与租客需求匹配。
• 自如挂牌房源面积占租赁市场总容量的比例较低，市场渗透率仅在3.7%左右。
• 合租租金溢价较高，但考虑得房率及可租赁面积比例后，实际坪效租金与整租基本一致。

3. 租赁市场供需失衡

• 一线城市因人口吸附力强、人均收入高，导致租赁市场长期供小于求。
• 2017年因拆违工作导致部分房源消失，使得租赁市场底层供应减少，租金中枢整体上移。
• 租赁用地入市尚需时间，预计需3年左右形成有效供应，长期有望改善供需关系。

4. 多方机构参与租赁市场

• 多方机构混战租赁市场，包括房地产开发商、中介机构、酒店、互联网创业公司。
• 银行通过多种方式参与租赁市场，如提供租金分期产品、融资支持、打造自有租赁平台。
• 融资方式多样化，包括租赁住房专项债、租金收益权ABS、CMBS、类REITS等。

5. 投资建议

• 推荐提前布局长租公寓领域，且自身开发业务运营效益良好的龙头企业：万科A、招商蛇口、保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团。
• 同时推荐A股唯一房地产基金标的：光大嘉宝。

行业数据

• 成分股数量：158只
• 总市值：20956亿元
• 流通市值：17011亿元
• 市盈率：8.94倍
• 市净率：1.53倍
• 成分股总营收：19128亿元
• 成分股总净利润：1902亿元
• 成分股资产负债率：78.06%

风险提示

• 租赁政策推进不及预期
• 政策强控租金上涨

重点公司主要财务数据

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证券分析师信息

• 高建：执业证书编号：S0550511020011
• 张云凯：执业证书编号：S0550117090050
• 沈路遥：执业证书编号：S0550118070032
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