20170921-西南证券-经营性地产系列之四_长租公寓——租赁市场的新兴力量_20页_2mb

长租公寓——租赁市场的新兴力量总结

核心内容

长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，是实现租售同权政策的典型实践，具有显著的市场潜力和发展空间。随着租售同权政策的推广，租赁市场将更加规范化，提高租户权益，同时推动社会存量房的有效利用，缓解住房供需矛盾。

主要观点

1. 租赁是解决住房问题的重要途径
   个人或家庭可通过租赁、买卖、申请保障性住房或自建等方式获取住房。租赁因其低成本、灵活度高而受到经济能力较薄弱人群的青睐。

2. 租赁市场租金规模巨大
   国内流动人口众多，预计2016年租赁市场规模达到1.23万亿元，显示了租赁市场的重要性和发展潜力。

3. 租金回报率偏低
   尽管租金与城市吸引力和人均可支配收入相关，但房价上涨速度远超租金，导致租金回报率下降。

4. 租售同权是重要的长效机制
   国家通过租售同权政策保障租户权益，推动租赁市场发展，实现租购同权，促进住房回归居住属性。

5. 长租公寓的盈利模式多样
   主要有自持-运营-卖出模式、租入集中式房源运营、租入分散式房源运营以及受业主委托运营管理等模式，每种模式都有其盈利特点和关键因素。

6. 投资模型与估值分析
   通过搭建自持和租入房源并运营的投资模型，量化分析关键因素对项目收益率的影响，如土地溢价、租金成本、空置率等。

7. 市场格局与竞争要素
   长租公寓市场由地产开发商、房地产中介和“互联网+”创业项目三类主体构成，其竞争优势和痛点各有不同。核心竞争要素包括融资能力、资产运营能力和优质服务。

关键信息

• 租赁市场的重要性：租赁市场是房地产市场的重要组成部分，有助于解决住房问题，提升房屋使用效率。
• 租售同权政策：通过租售同权，保障租户的公共服务权益，推动租赁市场发展。
• 长租公寓的优势：包括酒店式设施、周到的管理服务、租客社区营造、品牌化运营等。
• 盈利模式：自持模式适用于房地产开发商，租入集中式或分散式房源运营模式则适用于房地产中介和创业项目。
• 投资模型：通过财务测算，自持模式的项目收益率较高，而租入模式则需压低租金成本和降低空置率。
• 重点公司推荐：招商蛇口、金地集团、世联行等公司因其资源优势和运营能力被推荐为受益标的。
• 风险提示：政策利好或低于预期是主要风险因素。

盈利预测与评级

政策与市场发展

• 集体建设用地参与租赁市场：试点城市包括北京、上海、沈阳等，鼓励村镇集体经济组织参与租赁住房建设。
• 地方国企统筹房源：鼓励国企将闲置房源改建为租赁住房，提高租赁市场供给。
• REITs发展：通过REITs盘活存量资产，提高融资效率，拓展社会投资渠道。

未来展望

• 长租公寓的发展趋势：未来5年，市场参与者将竞相抢占一二线城市的优质地段，逐步形成优势品牌。
• 多样化产品：随着租户需求的变化，长租公寓将扩展至家庭式、旅游短租等多元化产品。
• 重点企业：万科、龙湖等房地产开发商将加大在长租公寓领域的投入，世联行等地产服务商将受益于租赁市场的发展。

结论

长租公寓作为租赁市场的重要形式，具有较高的发展潜力和市场空间。随着政策的推进和市场需求的增长，长租公寓将成为解决住房问题的重要途径，并为房地产行业带来新的增长点。重点企业通过合理的投资模型和有效的运营策略，有望在这一领域取得显著的收益。