房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状-房地产行业租赁市场专题（一）-20181127-东北证券-27页_2mb

房地产租赁市场专题分析

核心内容

本报告分析了中国一线及强二线城市租赁市场的现状、租金上涨的逻辑、长租公寓市场的发展情况以及租赁市场供需关系的演变。

主要观点

• 租金上涨：一线城市的租金同比上涨较快，但与人均可支配收入增长相匹配。2018年10月，北上广深平均租金同比分别增长19.04%、19.21%、17.67%、25.32%，且与2016年同期相比也有显著增长，年化增幅在7.63%至12.83%之间。
• 长租公寓市场：长租公寓市场渗透率低，主要以合租为主，市场占有率不足5%。自如等长租公寓运营商通过提供装修、保洁等增值服务，租金溢价在20%-30%之间，属于合理范围。
• 供需失衡：由于人口吸附力强、人均收入增长快，租赁市场长期处于供小于求状态，租金持续上涨。2017年因拆违、政策收紧等导致供需失衡加剧，短期内租金快速上升。
• 政策影响：政府正在推动租赁市场发展，通过租赁用地入市、租赁住宅融资工具多样化等方式，试图改善供需关系，但短期内效果有限。
• 盈利困境：尽管租赁市场融资工具逐步开放，但租金水平与融资利率之间仍存在差距，导致长租公寓盈利困难。随着政策支持加强，未来盈利空间有望改善。

关键信息

• 租金与收入比：一线城市租金收入比普遍高于国际公认的25%，但未显著上升，控制在50%以内。北京租金增长速度明显高于收入增长，而深圳租金增长略高于收入增长。
• 市场渗透率：自如在四大城市挂牌房源市场渗透率不足5%，说明长租公寓仍为租赁市场中的小众参与者。
• 租赁市场供需：一线城市租赁市场因人口增长和房价高企，存在供需失衡，导致租金上涨。未来租赁用地入市将有助于改善供需关系。
• 租赁市场融资：租赁住房专项债、ABS、CMBS等融资工具逐步开放，支持长租公寓发展，但目前盈利仍成难题。
• 政策推动：中央及地方政府出台多项政策支持租赁市场发展，包括租赁用地供应、租赁住房融资、租赁市场规范化等。

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风险提示

• 租赁政策推进不及预期
• 政策强控租金上涨

行业数据

• 成分股数量：158只
• 总市值：20956亿元
• 流通市值：17011亿元
• 市盈率：8.94倍
• 市净率：1.53倍
• 成分股总营收：19128亿元
• 成分股总净利润：1902亿元
• 成分股资产负债率：78.06%

政策动态

• 2016.12：中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”
• 2017.5：住建部发布《住房租赁和管理条例》（征求意见稿）
• 2017.7：住建部等九部委发布《关于在人口净流入城市的大中型城市加快发展租赁住房市场的通知》
• 2017.8：住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
• 2018.4：证监会、住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
• 2018.5：住建部发布《关于进一步做好房地产市场调研工作有关问题的通知》
• 2018.6：银保监会、农业农村部等出台相关政策支持租赁市场发展

总结

本报告全面分析了中国租赁市场的现状，指出租金上涨主要由供需失衡、政策影响及市场结构变化等因素驱动。长租公寓市场虽有发展，但渗透率低，盈利仍面临挑战。未来随着政策的推进和租赁用地的增加，市场供需关系有望改善，租赁市场发展潜力巨大。