房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状-房地产行业租赁市场专题（一）-20181127-东北证券-27页-2mb

租赁市场专题（一）：房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状总结

核心内容

房租上涨的逻辑

• 一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入增幅基本一致。
• 北上广深平均租金较去年同期上升 $19.04%$、$19.21%$、$17.67%$、$25.32%$，主要由于2017年租金下降，基数较低。
• 与2016年同期租金相比，北上广深分别上升 $27.30%$、$17.56%$、$15.94%$、$21.66%$，年化增幅分别为 $12.83%$、$8.42%$、$7.63%$、$10.30%$。
• 房租增长与人均收入增长匹配，但北京租金增长明显高于人均收入，租金压力较大。
• 长期来看，一线城市租金将保持上涨态势，因人口流入、人均可支配收入增长和消费能力提升。

长租公寓市场现状

• 长租公寓市场渗透率不足 $5%$，仅为发达国家的1/6至1/17。
• 自如挂牌房源溢价在 $20 - 30%$ 范围内，考虑其提供的装修、保洁等增值服务，溢价合理。
• 合租房源占比约 $3/4$，因面积小、总价低更符合租客需求。
• 长租公寓对租赁市场供需结构有改善作用，将两居室、三居室分割为合租，提升租赁市场效率。

主要观点

租赁市场供需失衡

• 一线城市人口吸附力强，人均收入增长快，导致租赁市场长期供小于求。
• 拆违工作和应届生毕业等短期因素叠加，导致租金快速上升。
• 租赁用地入市尚需时间，短期内难以改善供需失衡，但长期有望改善。

多方机构混战租赁市场

• 多方机构包括房企、中介、酒店和互联网企业参与长租公寓市场。
• 重资产模式面临土地成本和融资难题，轻资产模式则因门槛低，扩张速度快。
• 银行通过多种方式参与租赁市场，包括融资支持、租金分期产品、打造自有租赁平台等。

融资方式多样化

• 租赁市场融资工具包括专项债、租金收益权ABS、CMBS和类REITS。
• 重资产租赁住房专项债主要由大型房企发行，如万科、保利、龙湖和碧桂园。

关键信息

租金与收入比

• 北上广深租金/收入比远超国际公认的 $25%$，但一直控制在 $50%$ 以内。
• 截至2018年三季度，北京、上海、广州、深圳租金/收入比分别为 $47.44%$、$37.34%$、$44.77%$、$28.10%$。

市场渗透率

• 自如挂牌房源在北京、上海、广州、深圳分别为 $0.37%$、$0.07%$、$0.03%$、$0.19%$。
• 链家挂牌房源面积分布显示，一线城市房源以两居室、三居室为主。

政策支持

• 政府推动租赁市场发展，加快租赁用地入市和租赁住房建设。
• 多部委联合推动租赁市场发展，包括租赁用地供应、租赁住房融资支持等。

投资建议

• 重点推荐提前布局长租公寓领域且自身开发业务运营效益良好的龙头企业：万科A、招商蛇口、保利地产、旭辉控股集团、龙湖集团。
• 同时推荐A股唯一房地产基金标的：光大嘉宝。

风险提示

• 租赁政策推进不及预期。
• 政策强控租金上涨。

行业数据

重点公司主要财务数据

图表引用

• 图1：北京房租走势
• 图2：上海房租走势
• 图3：广州房租走势
• 图4：深圳房租走势
• 图5：一线城市商品房销售额累计同比
• 图6：北上人口变化及趋势线
• 图7：人均可支配收入累计值
• 图8：一线城市城镇居民人均可支配收入情况
• 图9：2018Q3城镇居民可支配收入累计值&同比
• 图10：租金收入比例
• 图11：发达国家租赁市场机构占比
• 图12：自如租赁房源类型占比
• 图13：链家租赁房源面积段分布
• 图14：租赁人口占比
• 图15：链家租赁房源面积段分布
• 图16：北京自如挂牌房源租金分布
• 图17：上海自如挂牌房源租金分布
• 图18：广州自如挂牌房源租金分布
• 图19：深圳自如挂牌房源租金分布
• 图20：北京-链家挂牌房源面积段分布
• 图21：上海-链家挂牌房源面积段分布
• 图22：广州-链家挂牌房源面积段分布
• 图23：深圳-链家挂牌房源面积段分布
• 图24：租房人群租房状态
• 图25：全国用户租房户型需求占比
• 图26：北京房租走势
• 图27：上海房租走势
• 图28：各类长租公寓运营商象限图
• 图29：建设银行建融家园优势一览