20170921-西南证券-经营性地产系列之四：长租公寓——租赁市场的新兴力量_21页_2mb

长租公寓——租赁市场的新兴力量总结

核心内容

长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，是解决居住问题和实现租售同权政策的实践方式。本文探讨了租赁市场的发展现状、租售同权政策对市场的影响、长租公寓的盈利模式及投资模型，并分析了市场格局与未来展望。

租赁市场的重要性

• 租赁是解决住房问题的重要途径，尤其适用于经济能力较薄弱的人群。
• 租赁市场租金规模超过万亿，2016年测算为1.23万亿元。
• 租金回报率整体偏低，与房价上涨速度相比显著落后。

租售同权政策

• 租售同权是解决租赁权益不足、促进租赁市场发展的长效机制。
• 通过赋予租户公共服务权益，如子女教育、医疗等，推动租赁市场发展。
• 政策支持下，租赁市场将更趋平衡，减少对购房的依赖。

长租公寓的盈利模式

• 自持长租公寓：采用“地产资本溢价+租金收入”模式，适用于核心地段，收益率较高。
• 租入集中式房源：通过租金差实现盈利，前期投入成本是关键。
• 租入分散式房源：通过降低租金成本和空置率提升盈利能力。
• 委托运营管理：通过服务费和增值服务获取收益。

主要观点

• 租赁市场潜力巨大：国内流动人口数量庞大，租赁需求持续增长，推动市场发展。
• 租售同权政策推动租赁市场：通过政策保障租户权益，提高租赁市场吸引力。
• 长租公寓是租售同权的最佳实践：链接存量资源与租户需求，提升房屋使用效率和租户体验。
• 房地产开发商是主要参与者：具备资金和资源，适合集中式开发模式。
• 租售同权促进社会公平：租户可享受与购房者相同的公共服务，缓解社会矛盾。
• 政策支持推动市场发展：包括集体建设用地、国企房源利用、REITs等。

关键信息

• 市场参与主体：地产开发商、房地产中介、“互联网+”创业项目。
• 主要盈利模式：自持、租入集中式或分散式、委托运营。
• 投资模型：
  • 自持模式：前期投入大，但项目收益率高，适用于房地产开发商。
  • 租入模式：通过租金差和成本控制提高盈利，适合中介和运营企业。
• 市场格局：集中式和分散式并存，不同参与者各有优势。
• 海外借鉴：美国和日本的长租公寓运营模式为我国提供参考，如REITs、多样化服务、提高入住率等。

投资建议

• 推荐公司：
  • 招商蛇口（001979）：增持
  • 金地集团（600383）：买入
  • 世联行（002285）：增持
• 建议关注：
  • 龙湖地产（0960.HK）
  • 万科（泊寓）
  • 链家（自如）
  • 魔方公寓、蘑菇公寓等

风险提示

• 政策利好可能低于预期。
• 市场竞争加剧，影响盈利空间。
• 租金波动和空置率对项目收益影响较大。

财务分析与模型

• 自持模式：
  • 假设地块3500平米，容积率4，建筑成本1470万元，土地溢价对IRR影响显著。
  • 项目IRR在不同租金溢价和卖地价格下变化较大，如租金溢价为30%时IRR约为33.70%。
• 租入模式：
  • 假设100间房间，租金成本为a元/月，租金溢价80%。
  • 项目IRR约为11.87%，受租金溢价和空置率影响显著。

市场前景与挑战

• 市场前景：
  • 长租公寓将在未来5年快速扩张，特别是在一二线城市。
  • 随着租售同权政策的推进，市场空间将进一步扩大。
• 挑战：
  • 竞争激烈，需提升运营能力和品牌影响力。
  • 政策执行力度和市场接受度可能影响发展速度。
  • 需要有效控制空置率和租金成本，以提高盈利能力。

政策支持

• 集体建设用地：用于建设租赁住房，促进资源利用。
• 国企闲置房源：通过改建为租赁住房，提高利用效率。
• REITs发展：盘活存量资产，拓展融资渠道，提高市场流动性。

结论

长租公寓作为租赁市场的重要力量，将在政策支持和市场需求推动下快速发展。房地产开发商、中介及互联网企业将在不同模式中发挥各自优势，提升市场效率与租户体验。未来，随着租售同权政策的深化，长租公寓有望成为解决住房问题的重要途径，推动房地产市场向更均衡的方向发展。