20220522-国盛证券-房地产开发_5年期LPR超预期下调15基点_稳地产信心进一步强化_11页_566kb

报告摘要

房地产开发行业分析总结

核心内容

2022年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期LPR下调15BP至4.45%，1年期LPR维持在3.7%。此次下调配合此前央行、银保监会发布的《调整差别化住房信贷政策》，首套房贷利率下限调整为LPR减20BP，使得首套房贷利率下限降至4.25%，二手房贷利率下限保持在4.45%。相比2022年4月贝壳研究院监测的主流首套房贷利率5.17%，当前利率明显偏低，预计此次政策组合拳将进一步提振房地产市场信心。

主要观点

LPR下调对市场影响显著：5年期LPR下调15BP，叠加首套房贷利率下限调整，形成需求端刺激组合拳。以300万元30年期房贷为例，月供可减少约621元，还贷总额减少约22万元，对购房者负担减轻明显。
政策力度与历史周期对比：与2008年和2014年房地产放松周期相比，本轮降息降准节奏偏慢，降息力度较小，预计市场将呈现“耐克型”复苏，即复苏速度较慢、周期较长。
销售与库存双下滑：4月全国102城商品住宅销售金额3648亿元，同比降幅达57.2%，环比下降23.2%。去化周期从2021年8月的8.1个月提升至2022年4月的15.9个月，三线城市去化周期提升最快。
土地市场持续低迷：4月全国300城宅地出让金同比下降44.0%，流拍率仍较高（15.8%），显示房企拿地意愿不足，市场信心仍偏弱。
政策方向聚焦销售与融资：当前政策重点在于提振销售和改善企业融资环境，包括核心城市限购限贷政策放松、房贷利率继续下行、企业融资渠道拓宽等。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足的房企，如A股的滨江集团、万科A、保利发展等，以及H股的绿城中国、华润置地等。

关键信息

政策调整

LPR下调：5年期LPR下调15BP至4.45%，首套房贷利率下限降至4.25%，二手房贷利率下限保持在4.45%。
差别化信贷政策：首套房贷利率下限调整为LPR减20BP，二套房贷利率下限仍为LPR。
四限政策放松：核心城市如苏州、郑州、杭州等开始放松限购限贷政策，预计后续将有更多城市跟进。

市场表现

销售数据：4月全国102城商品住宅销售金额同比下降57.2%，环比下降23.2%。
库存数据：4月49城新房库存面积为33851万方，同比增长2.9%，去化周期提升至15.9个月。
土地市场：4月全国300城宅地出让金同比下降44.0%，流拍率15.8%，显示市场信心不足。

未来政策预期

核心城市政策放松：预计未来核心城市限购限贷政策将逐步放开。
房贷利率继续下行：政策可能进一步降低房贷利率，减轻购房负担。
融资渠道改善：可能包括设立平准基金、打开股权融资窗口等，帮助出险房企获得流动性。
房价调控：防止房价大幅下滑，避免对金融系统造成冲击。

风险提示

疫情反复：若疫情持续或政策收紧，可能影响销售和市场信心。
基本面下行：销售价格持续下跌可能引发抛售，进一步恶化市场。
政策不及预期：若后续政策放松力度不足，市场可能继续低迷。

投资建议

板块评级：维持地产开发板块“增持”评级，认为今年是大级别政策宽松周期，属于beta行情。
关注企业：建议关注A股和H股中信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
具体企业：
- A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A
- H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋
- 物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余