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北京大宗投资市场总结

核心内容

2023年第四季度，北京大宗投资市场整体表现平稳，但全年累计成交额较去年增长 13.4%，显示出市场的逐步复苏。市场交易主要集中在写字楼、零售及酒店等传统资产类别，中小交易额为主。与此同时，土地市场表现活跃，全年成交额达到 2,029.56亿元，其中住宅用地占主导地位。

主要观点

• 写字楼市场：

  • 2023年第四季度，北京一手散售写字楼市场成交面积 221,891平方米，环比上升 51.8%，同比上升 8%。
  • 成交金额为 55.31亿元，环比上升 64.7%，同比下降 10.9%。
  • 平均成交价格为 24,929元/平方米，环比上升 8.5%，同比下降 17.5%。
  • 甲级写字楼资本值为 77,350元/平方米，毛收益率保持在 5% 左右。

• 商铺市场：

  • 第四季度一手散售商铺市场成交面积 133,115平方米，环比下降 20.1%，同比下降 24.7%。
  • 成交金额为 31.61亿元，环比上升 52.5%，同比下降 18.6%。
  • 平均成交价格为 23,743元/平方米，环比上升 90.9%，同比上升 8.1%。

• 整售投资市场：

  • 第四季度累计成交金额约为 84亿元，环比、同比分别下降 41%、28%。
  • 2023年全年累计成交额为 350亿元，较去年增长 13.4%。
  • 主要成交项目包括：金茂北京威斯汀大饭店（28.02亿元）、凯德MALL·双井（8.42亿元）、联宝公寓（6.9亿元）。

• 土地市场：

  • 第四季度共成交 26宗地块，总成交金额为 520.42亿元，其中住宅用地占比最高。
  • 2023年全年共成交 113宗地块，总成交金额为 2,029.56亿元。
  • 主要成交地块包括：丰台区、石景山区、昌平区等地的住宅用地，其中中海地产、未来科学城置业等为重要竞得方。

关键信息

• 市场复苏趋势：尽管四季度大宗投资市场表现平淡，但全年成交额仍实现增长，显示市场正在逐步恢复。
• 交易集中度：交易主要集中在传统资产类别，如写字楼、零售及酒店，同时“新经济”赛道如长租公寓、产业园、物流资产等也受到关注。
• 价格波动：写字楼和商铺市场均出现价格波动，写字楼价格略有下降，而商铺价格则显著上升。
• 供应与需求：写字楼供应环比上升 123%，但需求增长仍有限；商铺供应环比上升 250%，但成交面积下降。
• 土地市场活跃：土地市场全年表现强劲，住宅用地为主要成交类型，开发商和投资机构积极布局。

市场展望

2024年，北京大宗投资市场预计将进一步活跃。受房地产行业低迷和开发商资金链紧张的影响，更多优质资产可能进入市场。需求端将以机会型收购为主，买家更关注资产的品质、价值和稀缺性。此外，长租公寓、产业园、物流资产及零售类资产（消费类基础设施）将受到投资者青睐。

附录：主要成交项目

一手散售写字楼项目（Q4/2023）

一手散售商铺项目（Q4/2023）

主要整售交易（Q4/2023）