房地产行业月报：投资再走高、销售韧性强，维持总量稳定预判，重申看多龙头-20180417-华创证券-19页-1mb

房地产行业月报总结

核心内容概述

本报告分析了2018年1-3月房地产行业的投资、销售及资金情况，并结合政策和市场动态对行业前景进行展望。整体来看，房地产市场表现出投资强劲、销售韧性较强、资金趋紧但有保有压的特征。

主要观点

1. 投资端表现强劲

• 开发投资：1-3月全国房地产开发投资同比增长10.4%，住宅投资同比增长13.3%，均高于前值，投资数据再次超预期。
• 新开工面积：商品房和住宅新开工面积分别同比增长9.7%和12.2%，较前值上升6.7pct和7.2pct，新开工走强主要受住宅补库存及棚改资金投放推动。
• 土地购置费：土地购置费同比增长48%，滞后土地成交金额15个月，预计将在2018年下半年对投资形成有力支撑。
• 施工与竣工：施工面积同比增长1.5%，竣工面积同比下降10.1%，显示市场供应逐步加强，但竣工仍偏弱。

2. 销售端略超预期

• 销售面积：1-3月商品房销售面积同比增长3.6%，住宅销售面积同比增长2.5%，虽较前值略有下降，但未出现负增长。
• 区域表现：东部地区销售面积同比下滑7.3%，而中西部地区销售面积增长显著，显示三四线城市和中西部销售韧性较强。
• 价格趋势：销售均价同比上涨6.6%，住宅均价上涨8.7%，但部分城市房价调控政策持续，价格增长有所放缓。
• 未来展望：随着一二线城市预售证监管边际放松，以及三四线城市销售持续性增强，预计2季度销售将有所走强。

3. 资金端趋紧，融资有保有压

• 资金来源：1-3月房地产开发企业资金来源同比增长3.1%，但增速较前值下降1.7pct，显示资金趋紧。
• 贷款情况：国内贷款同比增长0.9%，个人按揭贷款同比下降6.8%，显示融资环境趋严。
• 定金及预收款：同比增长11.2%，显示购房者信心有所回升。
• 政策影响：中财办和银保监会政策释放积极信号，表明融资将采取有保有压的方式，不会简单粗暴打压。

关键信息

重点房企推荐

政策分析

• 长效机制：政府工作报告坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民自住需求，发展租赁市场，推进房地产税立法改革。
• 棚改政策：2018年计划改造棚户区20.2万套，至2020年达64.58万套，部分城市如深圳、海南实施更严格的限购政策。
• 信贷政策：央行上调常备借贷便利利率，房贷利率持续上升，政策倾向于遏制投机行为，支持刚需。
• 租赁市场：多地试点“存房”业务及住房租赁公共服务平台上线，推动租赁市场发展。

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行的风险，需密切关注政策变化及市场反应。

结论

报告认为，房地产小周期延长趋势依然明显，投资和销售维持稳定，资源正向龙头企业集中。建议关注行业龙头及蓝筹股，如万科A、新城控股等。同时，政策层面的调控和融资收紧将对行业产生深远影响，需关注政策动向及市场变化。