20180417-中国银河-房地产行业_成交环比改善明显_预计二季度将供需两旺_25页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2018年4月17日发布的房地产行业周报指出，房地产市场在一季度表现出销售增长，但成交同比跌幅有所扩大。预计二季度将出现供需两旺的格局，尤其是三四线城市市场热度不减。政策层面，新一轮楼市调控持续，重点城市调控趋紧，同时房地产税立法和实施的推进也被提及。

主要观点

一、行业热点

1. 新一轮楼市调控：全国多个城市出台调控政策，重点在一二线城市，调控力度加强，政策更加注重刚需和无房家庭。
2. 土地市场活跃：2018年一季度300城市土地出让金同比增加近四成，但溢价率整体下行，三四线城市热度分化。
3. 房地产税立法：财政部提出推进房地产税立法和实施，可能在房价上涨过快地区先行试点，改革对市场有长期正面影响，但短期内可能面临民意阻力。

二、市场状况分析

• 新房成交：35城新房成交量同比跌幅扩大至25.7%，环比增长17.8%。一二三线城市同比跌幅分别为26.4%、25.4%、25.8%，环比分别为5.2%、17.9%、20.6%。
• 二手房市场：重点15城二手房成交量同比跌幅大幅收窄至17.1%，环比增长62.1%。一线城市成交回暖，二三线城市仍同比下滑。
• 土地供应与成交：一线城市住宅类用地供应为0宗，二线城市供应12宗，三线城市供应39宗。一线城市成交2宗，二线城市成交18宗，三线城市成交8宗。

三、房企销售情况

• 24家房企一季度合计销售额达1.06万亿元，同比增长约31.98%。
• 碧桂园以1897.7亿元合同额位居第一，恒大、万科分别以1618.7亿元和1542.6亿元位列第二、第三。
• 碧桂园因三四线城市布局较多，销售增速优于一二线城市。

四、估值分析

• PE估值：房地产行业TTM市盈率为13.9X，较历史均值折价45.6%，处于历史低位，估值修复空间较大。
• PB估值：房地产行业PB为1.9X，较历史均值折价33%，同样处于低位，未来有上升空间。
• 国际比较：A股房地产板块市盈率低于美股和港股，但PB略高于港股，整体估值仍偏低。

关键信息

投资建议

• 一二线城市：随着高地价项目入市，供给端政策可能局部改善，带动成交量增长，建议关注低估值的一线龙头房企。
• 三四线城市：前期需求释放后，房价和利率上涨可能使需求端放缓，但推盘量增加可能带动销售回升。
• 三条主线：
  1. 低估值一、二线城市龙头：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展。
  2. 高成长优质房企：新城控股、阳光城、蓝光发展。
  3. 资源优势房企：华侨城A。

投资组合

• 稳健型组合：

  • 万科A（-4.73%周涨跌幅，0.61%累计涨跌幅，3.05%相对收益率）
  • 新城控股（5.66%周涨跌幅，26.18%累计涨跌幅，28.62%相对收益率）
  • 保利地产（2.41%周涨跌幅，-0.92%累计涨跌幅，1.52%相对收益率）
  • 累计收益率：8.53%

• 进攻型组合：

  • 招商蛇口（4.66%周涨跌幅，14.93%累计涨跌幅，17.37%相对收益率）
  • 华夏幸福（1.40%周涨跌幅，3.89%累计涨跌幅，6.33%相对收益率）
  • 荣盛发展（9.22%周涨跌幅，11.86%累计涨跌幅，14.30%相对收益率）
  • 累计收益率：10.24%

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 调控政策超出预期风险
• 棚改进程低于预期风险

附录数据

• 新房成交：同比跌幅25.7%，环比增长17.8%。
• 土地供应与成交：新增供应增长，一二三线城市去化周期小幅上升。
• 二手房成交：一线城市回暖，二三线城市仍同比下滑。
• 板块市场表现：房地产行业指数跑输上证综指和沪深300，但整体表现优于其他子行业。

总结

该周报分析了房地产市场在一季度的表现，指出销售增长，但成交同比跌幅扩大，预计二季度将出现供需两旺。政策层面调控趋紧，但房地产税立法推进，有助于市场长期稳定。估值方面，房地产板块处于历史低位，有较大的修复空间。投资建议以一二线龙头和高成长房企为主，同时提示了市场风险。