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保利地产（600048.SH）2017年年报及投资分析总结

核心内容概览

保利地产于2018年4月16日发布2017年年报，展示出强劲的销售表现和良好的盈利能力，同时保持了稳健的财务结构。公司当前股价为13.24元，目标价为20.62元，投资评级为“强烈推荐”。

主要观点与关键信息

1. 2017年业绩表现

• 营业收入：1,463.1亿元，同比下降5.5%。
• 归母净利润：156.3亿元，同比增长25.8%，超出市场预期。
• 每股收益：1.32元，同比增长20.0%。
• 毛利率与净利率：分别为33.1%和10.7%，同比分别提升2.1pct和2.7pct。
• 费用率：三项费用率合计6.2%，同比上升1.0pct，但仍处于行业低位。
• 投资收益：16.8亿元，同比增长34.8%，连续两年快速增长。
• 分红政策：拟每10股派发现金红利4.0元，分红率30%，对应股息率3%。
• 证金持股：由3.2%增至4.7%，显示政策支持。

2. 销售表现亮眼

• 签约销售金额：3,092.3亿元，同比增长47.2%，首次突破3,000亿元大关。
• 签约销售面积：2,242.4万平方米，同比增长40.3%。
• 销售均价：13,790元/平米，同比增长4.9%。
• 销售回款：2,644亿元，回款率85.5%。
• 城市分布：一二线城市销售额占比82%，三四线城市占比18%，后者占比提升10pct。
• 重点城市表现：9个城市单城销售破百亿元，7个城市市场占有率第一，23个城市市场排名前三。
• 全国市占率：提升0.5pct至2.3%，位列全国第五。

3. 拿地与扩张策略

• 新增项目：204个，新增建筑面积4,520万平米，同比增长88%。
• 拿地金额：2,765亿元，同比增长128%。
• 拿地额/销售额比：达89.4%，较2016年的56%显著提升。
• 平均楼面地价：6,118元/平米，同比增长21%。
• 待开发面积：9,090万平米，加上已开工未售面积2,000万平米，合计未售资源约1.1亿平米，为未来2-3年销售扩张奠定基础。
• 城市分布：一二线城市占新增建面63%，三四线城市占37%。

4. 融资与杠杆控制

• 资产负债率：17年末为77.3%，同比上升2.5pct。
• 净负债率：86.5%，同比上升31.2pct。
• 有息负债综合成本：新增负债成本4.98%，存量负债成本4.82%。
• 融资结构：以银行借款为主（66%），高成本融资工具使用较少。
• 负债结构：风险可控，未来仍有较大加杠杆空间。

5. 2018年业绩预测

• 预计业绩增长：2018年业绩同比高增30%。
• 销售均价提升：预计18年销售均价明显提升，带动结算毛利率上升。
• 竣工面积：计划竣工1,900万平米，同比增加22.3%。
• 预收账款：达2,253.1亿元，覆盖17年营收154%，为业绩增长提供保障。

6. 投资建议

• EPS预测：2018-2020年分别为1.72/2.18/2.76元。
• PE估值：对应2018年PE仅7.7倍，显著低于行业平均水平。
• 目标价：20.62元，维持“强烈推荐”评级。

风险提示

• 房地产市场下行风险：可能影响销售和结算表现。

附录：主要财务指标

财务比率（2017-2020E）

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

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