成都2020年房地产市场总结及后市预判【保顾研究院西部分院】_46页_5mb

2020年成都房地产市场总结及后市研判

核心内容概览

2020年成都房地产市场在疫情后展现出较强的韧性，全国房地产市场整体稳步恢复，成都市场亦在政策调控下呈现改善化趋势。同时，成都作为成渝双城经济圈的重要组成部分，受益于区域发展政策，迎来新的发展机遇。

主要观点

1. 全国宏观环境

• 全球经济复苏：全球主要经济体在疫情后逐步修复，中国成为唯一实现正增长的经济体，对全球资金吸引力增强。
• “十四五”规划：推动构建双循环发展格局，强调地产与金融、实体经济均衡发展，支持都市圈建设，促进住房消费健康发展，增加保障性住房供给。
• 行业政策：政策基调由稳预期转向中性偏紧，强化对房地产金融风险的关注，特别是“三道红线”政策对高杠杆房企影响显著。

2. 成都市场现状

• 土地市场：受疫情影响，实际供应较计划有所下滑，但下半年迅速恢复，年末出现土拍高潮。中心城区土地出让占比提升，TOD地块成为拿地主力。
• 住宅市场：市场呈现改善化趋势，面积段及总价段上移，小高层成为市场主流。主城市场回暖，近郊受挤压下滑，远郊市场相对平稳。
• 商办市场：长期低迷，商业库存压力大，公寓市场受政策影响成交下降，商墅产品逐渐受到市场欢迎。

3. 未来机会预判

• 西部大开发：进入第三十年，西部城市获得“沿海化”政策支持，成渝双城经济圈成为发展重点。
• 成渝双城经济圈：推动成渝互动协同和成德眉资同城化，成都作为核心城市，将加快“三城三都”和公园城市建设。
• “十四五”规划：成都将重点发展天府新区、东部新区、中国西部（成都）科学城，打造创新主阵地和转型新动能。
• 东部新区：作为成都新增长极，具有长远发展潜力，结合大运会等契机，有望成为城市新名片。
• TOD项目：TOD开发全面展开，2021年将集中入市，成为调控工具，促进供需平衡。
• 政策展望：2021年政策将维持稳定，结合城市发展需求，新区可能获得更多支持，土拍规则将更加灵活。

关键信息

土地市场

• 供销情况：2020年成都土地市场整体供应计划完成率83%，中心城区土地出让占比达55%，同比上升约10%。
• 拿地主力：TOD地块成为拿地主力，成都市轨道交通在宗数、面积和金额上均居首位，品牌房企如招商、龙湖、保利等谨慎拿地。
• 土拍规则：实施“双限”政策，控制地价和溢价，促进房价稳定，开发商拿地成本增加，利润空间收窄。

住宅市场

• 市场表现：2020年全国商品住宅销售额累计增幅扩大至9.5%，成都市场延续横盘特征，年末低价盘集中入市。
• 产品结构：市场呈现改善化趋势，面积段及总价段上移，小高层成为主流，高端产品如130-150m²户型占比上升。
• 政策影响：摇号新政抑制投机，推动刚需房源去化，二手增值税调整影响换房改善需求。

商办市场

• 商业市场：长期低迷，库存压力大，去化周期达90个月，政策影响成交规模下降。
• 公寓市场：受限购政策影响，成交下降近20%，SOHO和LOFT仍是市场主力。
• 商墅市场：商墅产品逐渐被市场接受，开发商通过设计提升产品力，如叠拼、合院等。

成渝双城经济圈

• 政策支持：成渝双城经济圈被纳入国家发展战略，推动区域协同发展。
• 交通建设：高铁缩短成渝间通行时间至62分钟，形成一小时生活圈。
• 城市定位：成都定位为国家向西向南开放门户，推动“三城三都”和公园城市建设。

“十四五”规划

• 主要目标：构建国内大循环和双循环门户枢纽，推动成渝互动协同，打造美丽宜居公园城市。
• 主要路径：建设“两区一城”，即天府新区、东部新区、中国西部（成都）科学城，促进新经济发展。

总结

2020年成都房地产市场在宏观政策和区域发展双重驱动下保持稳定，市场逐步向改善型产品倾斜，政策调控趋严，土地市场呈现分化趋势。未来，随着成渝双城经济圈建设的推进和“十四五”规划的实施，成都房地产市场将获得更多发展机遇，特别是在TOD开发、新区建设及产品创新等方面。政策将维持“稳地价、稳房价、稳预期”的基调，推动市场健康发展。