20170920-西南证券-房地产行业投资方法论_拥抱价值周期_地产投资三段论_53页_4mb

拥抱价值周期，地产投资三段论总结

核心内容

本文围绕中国房地产市场的发展历程、政策演变及地产股投资逻辑展开，提出了地产投资的三段论框架，并对2017年房地产市场的投资机会进行了分析。核心观点包括：

• 内房股表现优于A股地产股：2017年初以来，内房股的涨幅明显高于申万地产指数，反映出市场对龙头房企的偏好。
• 地产投资进入第三阶段：2017年，地产板块投资进入第三阶段，龙头公司估值开始突破之前约束，合理估值区间为14-16X。
• 租售并举政策推动市场转型：2016年5月国务院发布政策，标志着我国进入租售并举时代，房地产市场开始从增量开发向存量运营转变。
• 政策与市场博弈显著：房地产市场受政策调控影响较大，但龙头房企因产品主流、品牌溢价等优势，其基本面弹性不受政策明显压制。

主要观点

• 房地产市场发展阶段：

  • 1998年：住房实物分配制度终结，住房商品化浪潮开启。
  • 2003年：房地产被确立为国民经济支柱产业，进入高速增长阶段。
  • 2010年：首次限购政策出台，房地产市场进入政策调控阶段。
  • 2016年：房地产市场出现库存见顶回落，销售数据超预期，政策再次收紧，但龙头房企表现依旧强劲。

• 地产投资三段论：

  1. 第一阶段（2010年前）：地产股以成长股逻辑为主，择股重要性高于择时。
  2. 第二阶段（2010-2016）：政策约束性强，龙头房企基本面弹性受压制，估值普遍低于10倍。
  3. 第三阶段（2017年至今）：政策边际约束减弱，龙头房企市占率提升，估值有望突破10倍，进入合理区间（14-16X）。

• 投资策略：

  • 第一优先级：关注估值提升的主流投资机会。
  • 第二优先级：关注业绩增长确定、补涨空间明确的二线蓝筹。
  • 第三优先级：可持续关注经营性地产相关标的。

关键信息

地产板块表现回顾

• 申万地产指数表现：2017年初以来，申万地产指数基本走平，但跌幅明显落后于沪深300指数。
• 内房股表现：内房股表现显著强于A股地产股，主要受估值修复影响，龙头公司涨幅和市值增长更为突出。
• 市场分化明显：申万地产成分股中，37只上涨，90只下跌，下跌个股数是上涨的两倍多。
• 三次阶段性上涨：自2016年9月调控政策出台以来，地产板块经历了三次阶段性上涨，但整体呈横向盘整。

住房市场发展回顾

• 住房制度改革历程：

  • 第一阶段（1949-1977）：实行福利分房制度。
  • 第二阶段（1978-1987）：探索房改，开始试点公房出售。
  • 第三阶段（1988-1997）：房改全面推广，明确住房商品化目标。
  • 第四阶段（1998-2002）：住房商品化制度确立，逐步取消实物分配。
  • 第五阶段（2003-2015）：商品住宅快速发展，房地产成为支柱产业。
  • 第六阶段（2016年至今）：租售并举成为主流，政策导向以稳定市场为主。

• 政策影响：

  • 2016年三季度后，调控政策趋严，但三四线城市销售表现依旧良好。
  • 2016年全国商品住宅销售金额创历史新高，地价和房价同步上涨。
  • 2017年，地产销售增速放缓，但龙头房企表现依然强劲。

地产投资三段论

• 关键转折点：

  • 1998年：住房商品化正式开启，房地产进入快速发展期。
  • 2010年：首次限购政策出台，房地产进入政策调控期。
  • 2016年：房地产市场出现库存见顶回落，销售数据超预期，进入价值重估阶段。

• 估值变化：

  • 2010年之后，龙头房企估值明显回落，2011年跌至10倍以下。
  • 2017年，随着政策边际放松和龙头房企市占率提升，估值逐步回升。

• 投资机会：

  • 龙头房企：如金地集团、华侨城A、保利地产等，因产品主流、品牌溢价明显，具备较强的估值弹性。
  • 二线蓝筹：如蓝光发展、世联行、天健集团等，具备补涨空间。
  • 经营性地产：随着租售并举政策的推进，租赁市场相关标的值得关注。

重点公司盈利预测与评级

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策的不确定性可能影响市场走势。
• 宏观经济波动风险：经济下行压力可能对地产销售和投资产生负面影响。

附录与图目录

• 附录一至八：包含多个政策文件，如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等，提供住房制度改革和政策演变的详细背景。
• 图1-40：涵盖房地产市场表现、住房制度改革历程、政策影响、销售与价格走势等多个维度，直观展示市场变化。

表目录

• 表1-7：提供房地产市值、销售、利润等关键指标的对比和预测，支持投资分析。

综上所述，本文系统梳理了中国房地产市场的发展脉络，明确了地产投资的三段论框架，并对当前市场环境下的投资机会与风险进行了分析，为投资者提供了全面的参考依据。