20170716-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_地产实际投资昭示真实上游需求_前期推地产上游在于供需缺口拉大而非预期投资向上拐点_39页_2mb_2mb

地产实际投资昭示真实上游需求总结

核心内容

本报告围绕房地产行业当前的市场动态与投资策略展开，强调房地产实际投资对上游行业的影响，并分析了行业供需变化、政策影响及投资配置建议。

主要观点

1. 地产投资与资金链

   • 金融去杠杆对房地产资金链产生影响，预计四季度地产资金链水平将降至130:100，行业可能出现资金链风险。
   • 地产投资调整将在四季度后加速，2017年全年投资可能高于5个点，但实际投资已明显回调，预计未来将持续下滑。
   • 实际投资才是决定上游需求的关键，而非预期投资向上拐点。

2. 地产上游表现原因

   • 地产上游表现优异主要由于供需缺口，而非需求端出现拐点。
   • 供给侧改革导致上游供给侧出现较大缺口，推动了地产上游的相对表现。

3. 地产行业调整趋势

   • 地产行业调整将不可避免，但短期内（一季度以上）会出现真空期，调整速度较慢。
   • 供需缺口的背离是当前地产上游表现的主要原因。

4. 行业策略与配置

   • 逆向投资逻辑仍是选股主线，关注基本面良好、估值有优势的蓝筹白马股。
   • 转型地产股需重视安全边际，重点推荐央企改革、粤港澳大湾区相关标的。
   • 物流地产和长租领域具备成长性，是存量时代的重点。
   • 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，关注新领域成长性与RNAV安全边际。

关键信息

一、房地产市场现状

• 供需情况：

  • 30城可售套数15Q4以来首次反弹，6月回升至175万套（环比+0.1%）。
  • 一线/二线/三线城市批售比分别为1、1.01、0.97，显示一线与二线推盘量略高于销量，三线仍处于去化周期下降趋势。

• 销量变化：

  • 57城一手房销量同比下降16%，其中一线、二线、三线同比分别下降31%、25%、5%。
  • 7月一手房销量继续回落，57城周度销量环比下降6%，一线、二线、三线分别下降1%、5%、9%。

• 价格趋势：

  • 70城房价同比增速已见顶回落，5月同比9.5%（-0.1 PCT）。
  • 70城房价环比上涨城市为35城，下跌城市为35城，湛江、哈尔滨、北海、蚌埠涨幅最高，唐山、昆明、安庆跌幅最大。

• 土地市场：

  • 6月百城住宅类土地供应与成交同步回升，但楼面均价为17年以来首次下跌。
  • 住宅类土地成交同比增速持续高位，溢价率于16年9月见顶后回落，17年2月起回升，但6月再次回落。
  • 石家庄、西安、青岛、南京等地土地成交活跃，部分地块溢价率较低。

二、房地产上下游背离排序

• 供需缺口导致上游表现优于下游，背离越大，机会越大。
• 推荐顺序为：有色→钢铁→水泥→煤炭→下游（家电/家居等）。

三、重点城市表现

• 一手房销量：

  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市销量同比持续下降，降幅较大。
  • 长三角、珠三角、环渤海、中西部等区域销量均下降，其中珠三角降幅最大。

• 二手房销量：

  • 北京、深圳、杭州、南京等城市二手房销量同比有所波动，部分城市如大连、厦门、南昌、南宁等表现较好。

四、政策与金融环境

• 政策调控：整体趋势为收紧，尤其关注金融去杠杆对地产行业的影响。
• 金融环境：流动性波动加大，影响周期股，但蓝筹白马仍是配置主线。

五、风险提示

• 市场流动性波动加大，可能影响周期股表现。
• 政策调控力度或超预期，可能对地产行业造成冲击。

投资建议

• 配置组合：

  • 逆向投资逻辑为主，关注基本面稳健、估值有优势的蓝筹白马。
  • 重点推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等央企地产蓝筹。
  • 关注【新城、阳光城、世联】等转型地产股。
  • 多元化转型是未来增长的重要路径，关注新领域成长性与RNAV安全边际。

• 区域关注：

  • 粤港澳大湾区：【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性标的。
  • 沪深渝等热点地区及雄安新区，是国企改革的重点区域。

总结

房地产行业当前主要受金融去杠杆与政策调控影响，实际投资下降导致上游需求减弱。供需缺口是地产上游表现优异的主要原因，而地产调整将不可避免，但短期内表现缓慢。投资应关注逆向逻辑与安全边际，重点配置央企地产、物流地产、长租领域及粤港澳大湾区相关标的。政策与金融环境仍是影响行业的重要因素，需持续关注流动性与调控力度变化。