2018年地产行业半年度策略报告_配置价值提升_积极拥抱龙头_37页_3mb

2018年地产行业半年度策略报告总结

核心内容概览

2018年上半年地产行业在政策调控、资金端及市场供需方面均呈现显著变化。政策层面仍以“因城施策”为主，调控力度不减；资金端虽偏紧，但房企通过加快销售回款和拓展融资渠道维持资金流动性；市场方面，一二线城市成交筑底，三四线城市热度逐渐减弱，整体销售面积预计持平。

主要观点

• 政策调控：调控政策趋于精准精细化，多地出台人才引进政策，一定程度上变相松绑限购，影响政策效果。短期内政策难以放松，限价政策仍为最可能突破点。
• 资金面：整体资金面偏紧，房企融资成本持续攀升，但国资背景的龙头房企融资成本逆势下降，信贷资源持续向优质房企集中。
• 市场表现：一二线城市库存低位，推盘回升叠加限价政策带动销售企稳；三四线城市因需求透支及政策调控，热度将逐步下降。
• 投资建议：地产板块估值处于历史低位，配置价值提升，建议关注低估值龙头房企如保利、万科、招商、金地等，以及布局核心城市及其周边的高成长个股如新城、荣盛、华夏、阳光城等。

关键信息

一、政策调控

• 因城施策：调控范围扩大至部分三四线城市，政策更加精细化。
• 限价政策：对开发商利润和入市热情产生抑制，部分高价地项目难以盈利。
• 人才新政：如西安、成都、武汉等城市通过降低落户门槛吸引人才，间接影响楼市供需。

二、资金端

• 融资渠道：传统融资受限，房企加快销售回款，拓展海外债、ABS等新融资方式。
• 融资成本：2018年5月房地产信托预期收益率达8.2%，信用债违约频发背景下，融资成本持续上行。
• 资金缺口：主流房企资金缺口可控，尤其国资背景房企具备较强融资优势。

三、市场表现

• 销售情况：一二线城市销售逐步筑底回升，三四线城市销售增速放缓，预计全年销售面积同比持平。
• 库存水平：全国住宅库存仅0.64年，处于近年低位，三四线城市新开工增速高于全国。
• 房价走势：三四线城市房价领涨全国，但受需求透支影响，未来或将降温。

四、投资分析

• 投资增长：预计全年地产投资同比增长7%，主要受土地购置费支撑。
• 销售与拿地：房企拿地热情略降温，但三四线城市拿地占比提升，部分房企销售目标已完成。
• 估值分析：地产板块PE和PB均处于历史低位，与沪深300的PE比为0.95倍，估值优势明显。

投资建议

• 板块配置：地产板块配置价值提升，维持“强于大市”评级。
• 关注龙头：优先考虑融资渠道畅通、财务状况稳健的国资背景龙头房企。
• 精选个股：关注布局核心城市及其周边的高成长个股，如新城、荣盛、华夏、阳光城等。

风险提示

• 按揭利率：连续17个月上涨至5.6%，影响购房意愿及销售表现。
• 销售回款：若销售回款恶化，可能影响房企资金链。
• 限价政策：若无法突破，可能导致行业利润率下滑。

图表目录摘要

• 图表1：各线城市未来政策及楼市展望
• 图表2：政策调控力度不减
• 图表3：各城市保障刚需群体优先选房措施
• 图表4：多个城市人才引进政策
• 图表5：1-5月工业增加值同比增长6.8%
• 图表6：地方政府土地收入同比增长46%
• 图表7：三四线城市房价领涨全国
• 图表8：政策放松期指标对比
• 图表9：限价背景下部分高价地项目难以盈利
• 图表10：限价负面影响逐步显现
• 图表11：美国国债收益率上行
• 图表12：美国联邦基准利率上行
• 图表13：按揭利率持续上涨至5.6%
• 图表14：同业存单发行利率维持高位
• 图表15：房企到位资金同比增长5.1%
• 图表16：房企定金及预收款到位资金同比增长12.7%
• 图表17：房地产行业历年资金来源占比
• 图表18：定增受限，规模大幅萎缩
• 图表19：公司债发行同比增长6.5%
• 图表20：信托发行同比增长51%
• 图表21：中票发行同比增长9.4%
• 图表22：资产支持债券（ABS、ABN）发行同比增长70%
• 图表23：海外债发行同比增长249%
• 图表24：地产信托收益率明显上升
• 图表25：万科、招商、保利发债利率逆市下降
• 图表26：房地产信托及债券类合计到期规模
• 图表27：房地产信托到期规模分布
• 图表28：地产公司债等到期规模分布
• 图表29：2018年房地产行业资金情况分析
• 图表30：信贷资源进一步向优质房企集中
• 图表31：货币资金/一年内到期长短期负债
• 图表32：主流房企资金缺口测算逻辑
• 图表33：主流房企资金缺口粗略测算
• 图表34：主流房企资金缺口敏感度分析
• 图表35：高能级向低能级城市传导，城市轮动特征明显
• 图表36：各线城市累计销售面积增速表现
• 图表37：受限价跑量为开发商当下最优选择
• 图表38：2017年末以来核心城市供应加快
• 图表39：限价导致2018年去化率维持高位
• 图表40：核心城市单月销售增速降幅逐步收窄
• 图表41：2018年5月北京、深圳二手房成交回升
• 图表42：一线城市房价环比止跌回升
• 图表43：三四线城市房价领涨全国
• 图表44：2017年来三四线均价快速攀升
• 图表45：商品房待售面积持续下降
• 图表46：累计住宅开工减去累计住宅销售
• 图表47：三四线土地成交大幅增长
• 图表48：2018年前5月三四线新开工累计同比增长14.1%
• 图表49：三四线需求承压
• 图表50：主要省份2018年棚改计划均较2017年下滑
• 图表51：4月三四线销售面积增速首次转负
• 图表52：预计2018年全国销售面积同比持平
• 图表53：按揭贷款余额增长18%假设下，2018年全国销售额同比增长6.6%
• 图表54：地产投资构成
• 图表55：前5月土地购置费占比达27.5%
• 图表56：剔除土地购置费后投资同比降2.73%
• 图表57：土地成交价款回落下土地购置费有望回落
• 图表58：标杆房企拿地放缓
• 图表59：代表房企拿地面积与销售比
• 图表60：百城土地成交溢价率大幅回落
• 图表61：三四线城市土地购置面积增速远超核心城市
• 图表62：目前住宅库存处于近年较低水平
• 图表63：住宅开工积极，商办类开工低迷
• 图表64：三四线开工积极，增速高于全国
• 图表65：9家房企2018年预计开工同比增长14.8%
• 图表66：竣工滞后新开工2-3年
• 图表67：2016-2017年期房销售明显增长
• 图表68：期房销售增速高于竣工增速
• 图表69：2018年投资增速预计增长7%
• 图表70：地产板块年初至今表现平淡（-7.9%）
• 图表71：板块持仓仍低于标配
• 图表72：行业销售额集中度持续提升
• 图表73：优质土储进一步向龙头集中
• 图表74：主流房企上一年地价/当年房价比
• 图表75：龙头对应2018年PE处于历史低位
• 图表76：龙头对应2018年PB处于历史低位
• 图表77：龙头与沪深300历史PE（TTM）比处于低位