房地产行业2018年度策略：分化加剧，去芜存菁-20171116-兴业研究-25页-1mb

房地产行业2018年度策略总结

核心内容

2018年房地产行业将面临更加严格的调控政策和行业分化加剧的局面。政策核心以“稳”为主，旨在防止市场大起大落，同时推动“租购并举”的长效机制建设。销售端政策仍以限购、限贷为主，而限售将成为调控常态化工具之一。融资端则继续抑制房企过度加杠杆，房企融资渠道受限，信用利差上行，尤其是中低评级房企。在这样的背景下，行业集中度将进一步提升，规模优势和现金储备成为房企抗风险的关键。

主要观点

• 政策调控趋严：2018年房地产调控力度不会放松，核心目标仍为“稳”，防止市场剧烈波动。
• 长效机制加快落地：以共有产权房、住房租赁为主的多层次住房体系将加速推进，房地产税制度改革预计在中期有所突破。
• 销售回落，投资平稳：商品房销售预计进入负增长区间，全年销售面积同比预计收在 -8% 左右；开发投资增速预计稳中回落至约 3% 左右，受低库存、土地成交量涨价稳及租赁用地供应的支撑。
• 房企分化加剧：龙头房企在销售、土储和融资等方面优势明显，区域型房企则面临较大的经营压力，融资受限，信用利差上行。
• 规模为重，现金为王：建议投资者优先关注开发规模较大、现金流充足、融资渠道通畅的房企，避免高杠杆、小规模房企。

关键信息

一、调控“稳”字当先

• 限购、限贷政策仍为销售端调控核心，限售将成为常态化工具。
• 房地产税制度改革预计在中期有所突破，但进程为循序渐进。
• 2018年全国性调控政策可能性不大，仍以“一城一策”为主。

二、销售回落，投资平稳

• 2018年商品房销售预计进入小幅负增长区间。
• 三、四线城市因棚改货币化安置和低库存，销售表现较好。
• 土地成交量涨价稳，租赁用地供应对新开工增速有正向支撑。

三、房企分化加剧

• 龙头房企在销售、土储、融资等方面优势明显，市场份额持续扩大。
• 区域房企抗风险能力较弱，可能通过项目股权转让等方式缓解经营压力。
• 高杠杆房企面临利润空间承压、融资渠道收缩等挑战，需关注其债务扩张步伐。

四、投资建议

• 谨慎准入小规模房企：尤其在销售较好阶段高杠杆扩张的区域房企，未来现金流压力可能加剧。
• 关注大型房企在三、四线城市的布局：其抗风险能力较强，且在去库存背景下仍有发展空间。
• 优先选择杠杆偏高但销售端抗风险能力强、现金储备充足、融资渠道通畅的房企：这类房企在下行周期中具备更强的安全边际。

附表：限售政策细则

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成任何投资建议。
• 报告信息可能不准确或不完整，投资者应自行评估风险。
• 本报告版权为兴业研究公司所有，未经许可不得翻版、复制和发表。