房地产行业2018策略：分化加剧，去芜存菁_25页-1mb

房地产行业2018年度策略总结

核心内容

2018年房地产行业面临政策调控持续收紧、市场分化加剧、融资环境趋紧的挑战，同时“租购并举”的长效机制将加快落地，推动行业向更稳健、多元化的方向发展。核心内容包括：

• 政策调控“稳”字当先：2018年房地产政策将继续以稳定市场为核心，限购、限贷等措施不会放松，但继续收紧幅度有限。限售将成为未来调控的常态化工具之一。
• 销售回落，投资表现平稳：预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速预计稳中回落至约3%，仍维持正增长。
• 房企分化加剧：龙头房企凭借规模优势、资源获取能力和融资渠道的稳定性，在行业下行周期中表现更为稳健，而区域型房企和杠杆偏高的房企将面临较大压力。
• 融资渠道收紧，信用利差上行：房企融资受限，信用利差上行趋势明显，中低评级房企利差扩大，尤其是中评级房企。
• 长效机制加快落地：以共有产权房和住房租赁为主，构建多层次住房体系，房地产税制度改革将循序渐进。

主要观点

1. 调控政策持续“稳”字当先

• 政策力度不放松：限购、限贷等措施将继续执行，调控范围逐步扩大至部分三、四线城市。
• 限售成为常态化工具：限售政策能够有效抑制投机需求，创造平稳的市场环境。
• 融资监管不放松：房企融资渠道进一步收紧，尤其对拿地阶段的融资行为监管更为严格。

2. 市场分化加剧，销售回落但投资平稳

• 商品房销售进入负增长：受政策调控和三、四线城市棚改货币化安置边际增长有限影响，全国商品房销售面积预计同比下降约8%。
• 开发投资稳中有降：受低库存水平、土地成交量涨价稳及租赁用地供应的正向支撑，开发投资增速预计维持在3%左右。
• 三、四线城市去库存进展明显：库存出清周期大幅下降，部分城市已降至4个月左右，但未来供地量可能增加，库存难以持续低位。

3. 房企分化明显，规模与现金流成为关键

• 龙头房企表现优异：TOP10房企销售面积和金额增速分别达35%和50%，市场份额达24%和33%，规模优势明显。
• 区域房企面临挑战：开发规模过小、杠杆过高或三四线项目占比过大的房企将面临更大的经营风险。
• 高杠杆扩张模式难以为继：在长效机制推进背景下，房价周期性暴涨难以再现，土地增值空间受限，高杠杆房企面临利润空间承压、现金流回款减慢等挑战。

4. 投资策略建议

• 谨慎准入开发规模过小的房企：尤其关注在销售较好阶段高杠杆扩张的区域房企，预计其现金流压力将增加。
• 布局三、四线城市的大型房企：在去库存背景下，抗风险能力尚可，未来仍有发展潜力。
• 关注杠杆偏高的房企：重点选择销售端抗风险能力强、现金储备充足、融资渠道通畅的企业，并关注其未来债务扩张步伐。

关键信息

• 政策核心：以“稳”为主，推进“租购并举”长效机制，包括共有产权房、住房租赁、土地供给调控和房地产税改革。
• 销售预测：2018年商品房销售面积同比预计收在-8%左右。
• 投资预测：开发投资增速预计稳中回落至约3%，仍为正增长。
• 融资环境：房企融资渠道受限，信用利差上行，尤其是中低评级房企。
• 房企分化：龙头房企规模优势突出，区域房企和高杠杆房企面临较大挑战。
• 限售政策：截至2017年11月16日，已有50余个城市实施限售政策，限售年限主要在2-3年之间，部分城市达5-10年。
• 数据支持：图表和数据表明，三、四线城市库存出清周期明显下降，但未来供地量可能增加；TOP10房企市场份额显著提升，抗风险能力较强。

结论

2018年房地产行业将在政策调控和市场分化中迎来新的发展阶段。房企需关注规模和现金流，以应对融资环境趋紧和销售回落的挑战。行业将从“高杠杆扩张”向“稳健经营”转变，优质房企将在新一轮洗牌中占据有利位置。